眾所周知，我國社會老齡化日益加速，老年人口規(guī)模龐大，由此帶來的老年消費市場同樣巨大，資本市場對此的興趣始終不減，尤其是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。其實，這并不意外，只不過養(yǎng)老地產(chǎn)的高端化傾向太明顯，與市場主體需求并不符，且房企、險資動機不同，動輒每月過萬元甚至數(shù)萬元的價格，讓許多對養(yǎng)老項目有需求的普通市民望而卻步。

理性來講，目前主流的養(yǎng)老項目，是純粹的商業(yè)養(yǎng)老服務(wù)項目，在商言商，無論是其高端養(yǎng)老的定位，還是高檔化服務(wù)的設(shè)計，都可以歸咎于市場的范疇內(nèi)討論，供需匹配,盈虧自負，自有規(guī)律支配，不能簡單等同于養(yǎng)老公共供給來討論。

發(fā)展社會化乃至商業(yè)化養(yǎng)老，自然少不了地產(chǎn)項目的支撐，但養(yǎng)老終究是服務(wù)供給，地產(chǎn)作為基礎(chǔ)資源配置，不應(yīng)喧賓奪主。養(yǎng)老服務(wù)市場化的確存在高端服務(wù)的商機，但始終都是小眾市場，如果這些地產(chǎn)項目純粹是市場化的結(jié)果，一哄而上只會使得養(yǎng)老項目名不副實。

補貼流向高端養(yǎng)老地產(chǎn)
隨著人口老齡化的加快，許多城市相繼著手制定諸多優(yōu)惠政策，鼓勵企業(yè)、社會組織和社會資本興辦養(yǎng)老服務(wù)項目，其中少不了政策優(yōu)惠。但是，政府要辦的養(yǎng)老是普遍服務(wù)性質(zhì)的，是提供給普通消費水平的老年人的。而房企和險資等社會資金要做的，是高端或變形的房地產(chǎn)開發(fā)。現(xiàn)實的結(jié)果就是，地方政府的經(jīng)濟發(fā)展需求與社會資本的逐利需求，在高端養(yǎng)老地產(chǎn)上達成了一致。

養(yǎng)老地產(chǎn)成為“香餑餑”，與政府給出的巨大優(yōu)惠直接相關(guān)。業(yè)內(nèi)人士稱：“每年國家都有補貼預(yù)算，你不申請別人申請，有辦法的人就申請到了，沒有門路就申請不到。越有能力，越大的單位，越能夠申請到補貼。”

養(yǎng)老地產(chǎn)一般包括基礎(chǔ)設(shè)施、護理院、老年公寓、活動中心、商業(yè)街、酒店等，其中基礎(chǔ)設(shè)施、活動中心、酒店部分往往都是虧錢的，必須從公寓、護理院部分賺回來，否則就得政府補貼，要不然就不會有人建。

可惜的是，享受多重優(yōu)惠的開發(fā)商將養(yǎng)老地產(chǎn)推向高端化，背離補貼初衷，從而引發(fā)了市場關(guān)于補貼富人的質(zhì)疑。同時，我們真正需要警惕的并不是養(yǎng)老高端化的設(shè)計，而是養(yǎng)老的地產(chǎn)化傾向，成為曲線突破“限購”、“限墅”，低成本、低門檻獲得土地資源、市場資源的籌碼。

高端養(yǎng)老的出路在市場化
養(yǎng)老地產(chǎn)高端化直接造成這一領(lǐng)域“兩極分化”現(xiàn)象的出現(xiàn)。高端養(yǎng)老社區(qū)確能提供一流設(shè)施和服務(wù)，但價格高昂，只有少數(shù)人能夠承受；中低端養(yǎng)老社區(qū)利潤微薄，定價難，市場接受度低，當(dāng)前民營養(yǎng)老院乏人問津的困境，可能在這類養(yǎng)老社區(qū)中重現(xiàn)。酒店式公寓等高端化養(yǎng)老地產(chǎn)項目過多占據(jù)養(yǎng)老資源，尤其是相對較好的優(yōu)質(zhì)資源大量流向高收入人群，某種程度上講，是窮人在補貼富人，長遠而言也不利于養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。

避免地產(chǎn)企業(yè)高端養(yǎng)老開發(fā)的虛火，既要揚湯止沸,更要釜底抽薪。一方面在養(yǎng)老服務(wù)地產(chǎn)項目方面，細化政策設(shè)計實行激勵扶持與從嚴約束并舉，讓拿地辦養(yǎng)老容易，變更設(shè)計、改變用途以及上市交易變得艱難，阻斷地產(chǎn)交易的沖動，使高端養(yǎng)老地產(chǎn)形成以市場化為核心的競爭環(huán)境；另一方面細分讓利于市場和讓利于民生的關(guān)系，在降低養(yǎng)老服務(wù)興辦成本的同時，充分利用資源的價值杠桿，調(diào)節(jié)養(yǎng)老資源的分配，引導(dǎo)養(yǎng)老項目提供更多普適的養(yǎng)老產(chǎn)品，更多向民生釋放紅利。