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      網(wǎng)站公告: 熱烈祝賀襄陽(yáng)誠作房地產(chǎn)評估有限公司榮獲2022年度襄陽(yáng)標桿估價(jià)機構
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      努力做好為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)工作

      柴 強

      中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)

      (2019年3月13日,北京)

       

      一、做好這種估價(jià)的重大意義

      房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的“三大任務(wù)”:

      1. 鞏固、深化和拓展業(yè)務(wù);

      2. 防止惡性壓價(jià)競爭;

      3. 提高估價(jià)報告質(zhì)量。

       

      1. 鞏固、深化和拓展業(yè)務(wù)——

      所謂“鞏固”,就是已有的業(yè)務(wù)不能丟,還要繼續做好;所謂“深化”,就是在做好現有業(yè)務(wù)的基礎上,要向縱深發(fā)展;所謂“拓展”,就是在做好現有業(yè)務(wù)的基礎上,

      要在橫向上延伸。

      2. 防止惡性壓價(jià)競爭——

      目前,估價(jià)機構之間惡性壓價(jià)競爭十分嚴重,不僅把辛苦開(kāi)拓的業(yè)務(wù)抵消了,還使估價(jià)流于形式、估價(jià)報告質(zhì)量低劣,嚴重損害了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)早期的良好專(zhuān)業(yè)形象。

      《資產(chǎn)評估法》第二十條明確規定:評估機構不得“以惡性壓價(jià)……等不正當手段招攬業(yè)務(wù)”。

      將根據這個(gè)規定和《價(jià)格法》等法律法規關(guān)于明碼標價(jià)的規定,通過(guò)估價(jià)機構“資信評價(jià)”等方式,要求估價(jià)機構制定收費標準,且收費標準要合理、要公示(在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公布、向行業(yè)組織備案),并要在估價(jià)活動(dòng)中嚴格執行。

       

      3. 提高估價(jià)報告質(zhì)量——

      估價(jià)報告是估價(jià)機構的“產(chǎn)品”,是估價(jià)師的

      “作品”,必須保證應有的質(zhì)量。

      將加強估價(jià)報告抽查、評審,把抽查、評審

      得分作為估價(jià)機構排名和“資信評價(jià)”的重要內容。

      二、最高法的這種模式將會(huì )有示范作用

      特別是其中的(1)“網(wǎng)絡(luò )詢(xún)價(jià)”,(2)依法分評估專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域,(3)統一建立機構名單庫,(4)機構制定收費標準并報備及嚴格執行。例如:軍隊(已在著(zhù)手準備);房屋征收;

      金融部門(mén)……

      三、這是一種什么估價(jià)?

      這種估價(jià)是為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的估價(jià),基本上是過(guò)去的房地產(chǎn)司法拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià),是房

      地產(chǎn)司法評估中的一種,其他的房地產(chǎn)司法評估主要有:(1)分家析產(chǎn)(如離婚、繼承遺產(chǎn)、兄弟分家);

      (2)損害賠償;(3)定罪量刑。

      在經(jīng)濟下行過(guò)程中,不良貸款會(huì )增長(cháng),人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)房地產(chǎn)會(huì )增多,為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)會(huì )增加。

      四、這種估價(jià)怎么稱(chēng)呼好?

      可供選擇的幾種稱(chēng)呼:

      1. 為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)

      2. 涉執房地產(chǎn)處置司法評估(《人民法院委托評估工作規范》第一條中有“人民法院涉執財產(chǎn)處置司法評估” 的說(shuō)法)

      3. 房地產(chǎn)司法處置評估(這是借鑒過(guò)去“房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)”這個(gè)簡(jiǎn)明易懂的說(shuō)法)

      五、財產(chǎn)處置方式有哪些? (一)廣義上的財產(chǎn)處置方式: 1. 當事人協(xié)議處置;

      2. 人民法院強制處置(也稱(chēng)司法處置)。

      (二)人民法院強制處置方式:

      1. 拍賣(mài);

      2. 變賣(mài)(直接變賣(mài)、流拍后變賣(mài))。

      六、這次的重大變化

      1. 用語(yǔ)上稱(chēng)為“財產(chǎn)處置參考價(jià)”,簡(jiǎn)稱(chēng)參考價(jià)。

      2. 增加了其他3種確定參考價(jià)的方式,并將“委托評估”作為最后選項。

      3. 依法分評估專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:房地產(chǎn)類(lèi)、土地類(lèi)、礦業(yè)權類(lèi)、珠寶玉石首飾類(lèi)、資產(chǎn)類(lèi)。

      4. 最高人民法院與全國性評估行業(yè)協(xié)會(huì )建立司法評估機構名單庫,且每年重新確定。

      5. 委托評估費用上:(1)評估機構報備收費標準,但不得高于全國平均水平的10%;

      (2)提交評估報告時(shí)一并提交預估評估費交納通知書(shū),之后可收到一半評估費;(3)財產(chǎn)處置成交的,采取就低不就高的原則;

      (4)財產(chǎn)處置未成交的,采取實(shí)際支出的原則。

      七、確定參考價(jià)的4種方式及其順序

      (1) 當事人議價(jià)

      (2) 定向詢(xún)價(jià)

      (3) 網(wǎng)絡(luò )詢(xún)價(jià)

      (4)委托評估

      上述方式中,當事人議價(jià)、定向詢(xún)價(jià)的可能性不大,最高法大力推行“網(wǎng)絡(luò )詢(xún)價(jià)”。起草《確定參考價(jià)規定》過(guò)程中甚至有零元起拍,不要評估的建議。八、存在著(zhù)“委托評估”與“網(wǎng)絡(luò )詢(xún)價(jià)”比拼

      需要自問(wèn):“委托評估”是代表“舊勢力”,還是科學(xué)上就該這么做。

      如果是代表“舊勢力”,我們自己就要及早投降。

      但實(shí)際上并不是這么回事,主要是我們過(guò)去沒(méi)有做好。

      “互聯(lián)網(wǎng)將會(huì )無(wú)處不在,也將會(huì )被人們所忽略”,就像我們過(guò)去曾經(jīng)歷過(guò)的電燈、電話(huà)、小汽車(chē)等一樣。因此,互聯(lián)網(wǎng)就像計算器、Excel表、估價(jià)軟件等那樣,最終是輔助估價(jià)的工具。

      因此,抵制、對抗無(wú)用,而要積極迎接挑戰,用做好

      “委托評估”的實(shí)際行動(dòng),證明“委托評估”強于“網(wǎng)絡(luò )詢(xún)價(jià)”。

      特別是如果“委托評估”做到了“精細化”(這次制定《涉執房地產(chǎn)處置司法評估指導意見(jiàn)》時(shí)就是抱著(zhù)這種指導思想),電商們搞的“網(wǎng)絡(luò )詢(xún)價(jià)”就難以大行其道,甚至遲早會(huì )退出市場(chǎng)。

      反之,“委托評估”仍然會(huì )被認為時(shí)間長(cháng)、收費高、又不準,并且早晚,不僅在司法領(lǐng)域,而且會(huì )在其他領(lǐng)域,

      “委托評估”將會(huì )被“網(wǎng)絡(luò )詢(xún)價(jià)”所取代。

       

      補充說(shuō)明評估的“精細化”與“模糊化”:各有利弊。

      眼前看,“模糊化”在遇到當事人、利害關(guān)系人對評估報告或評估結果提出異議時(shí)有回旋余地。

      但長(cháng)期來(lái)看,必須走“精細化”道路,甚至估價(jià)師要像律師那樣出庭當“專(zhuān)家證人”。

      因此,我們要“做難而正確的事情”。

      九、這種估價(jià)的主要依據

      1.《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規定》

      2.《人民法院委托評估工作規范》

      3.《房地產(chǎn)估價(jià)規范》

      4.《涉執房地產(chǎn)處置司法評估指導意見(jiàn)》

      (或者《房地產(chǎn)司法處置評估指導意見(jiàn)》)

      (目前僅是內部研討稿,希望大家提出修改意見(jiàn))

      十、需要搞清的幾種價(jià)格及其關(guān)系 (1)市場(chǎng)價(jià)格(簡(jiǎn)稱(chēng)市價(jià))或市場(chǎng)價(jià)值(2)評估價(jià)或評估結果(3)處置參考價(jià)(4)拍賣(mài)的起拍價(jià) 直接變賣(mài)的變賣(mài)價(jià)(5)處置成交價(jià)

      十一、對評估對象的特別說(shuō)明

      (一)依法分評估專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域

      分為5大類(lèi):(1)房地產(chǎn)類(lèi),(2)土地類(lèi),(3)礦業(yè)權類(lèi),

      (4)珠寶玉石首飾類(lèi),(5)資產(chǎn)類(lèi)。

      (二) “房地產(chǎn)類(lèi)”的評估對象

      為“房地產(chǎn)類(lèi)財產(chǎn)”,但現實(shí)財產(chǎn)處置中的房地產(chǎn)類(lèi)財產(chǎn)不一定是純粹的房地產(chǎn),可能是以房地產(chǎn)為主的財產(chǎn)。也就是說(shuō),以房地產(chǎn)為主的財產(chǎn)應屬于“房地產(chǎn)類(lèi)財產(chǎn)”,是房地產(chǎn)評估的對象。

      (三) 評估對象財產(chǎn)范圍的界定

      1.要在評估報告中說(shuō)明評估對象的財產(chǎn)范圍,不得超出應有的財產(chǎn)范圍或遺漏應有的財產(chǎn)。這在本質(zhì)上主要是根據查封、扣押、凍結以及需要拍賣(mài)、變賣(mài)的財產(chǎn)范圍來(lái)確定。

      2.兩種極端相反情況要在評估報告中具體列舉說(shuō)明:

      (1) 評估對象的財產(chǎn)范圍一般為房地產(chǎn),但是,如果包含不屬于房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))的財產(chǎn)的,應在評估報告中對所包含的其他財產(chǎn)具體列舉說(shuō)明。例如,評估對象的財產(chǎn)范圍還包含室內家具家電、機器設備、債權債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權。

      (2) 房地產(chǎn)的財產(chǎn)范圍一般為不動(dòng)產(chǎn),即房屋(或建筑物、構筑物)及其占用范圍內的土地(或建設用地使用權)和其他不動(dòng)產(chǎn),但是,如果評估對象的財產(chǎn)范圍不包含屬于房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))的財產(chǎn)的,應在評估報告中對不包含的房地產(chǎn)類(lèi)財產(chǎn)具體列舉說(shuō)明。例如,評估對象的財產(chǎn)范圍不包含室內裝飾裝修、入戶(hù)門(mén)鎖、室內吊燈、馬桶、水龍頭、酒窖、建筑小品、假山、樹(shù)木。

       

      十二、將下決心做好這種估價(jià)自律管理工作

      將對入庫評估機構的評估報告進(jìn)行抽查、評審;

      對做得不好的,就從名單庫中除名。被除名的法律后果很?chē)乐亍?/P>十三、最后,希望大家一起努力

      使房地產(chǎn)估價(jià):既能掙錢(qián),又受人尊重,還有些樂(lè )趣,也對社會(huì )有益,

      甚至推動(dòng)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展進(jìn)步!

       

      謝謝!

      中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )

      網(wǎng)站:www.cirea.org.cn、 www.agents.org.cn 微信:中國房地產(chǎn)估價(jià)、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀、中國住房租賃

       

      日期:2019/4/11  
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