努力做好為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價服務(wù)的房地產(chǎn)估價工作
柴 強 中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長
（2019年3月13日，北京）
一、做好這種估價的重大意義
房地產(chǎn)估價行業(yè)的“三大任務(wù)”：
1. 鞏固、深化和拓展業(yè)務(wù)； 2. 防止惡性壓價競爭；
3. 提高估價報告質(zhì)量。
1. 鞏固、深化和拓展業(yè)務(wù)—— 所謂“鞏固”，就是已有的業(yè)務(wù)不能丟，還要繼續(xù)做好；所謂“深化”，就是在做好現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，要向縱深發(fā)展；所謂“拓展”，就是在做好現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，
要在橫向上延伸。
2. 防止惡性壓價競爭——
目前，估價機構(gòu)之間惡性壓價競爭十分嚴(yán)重，不僅把辛苦開拓的業(yè)務(wù)抵消了，還使估價流于形式、估價報告質(zhì)量低劣，嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)估價行業(yè)早期的良好專業(yè)形象。
《資產(chǎn)評估法》第二十條明確規(guī)定：評估機構(gòu)不得“以惡性壓價……等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)”。
將根據(jù)這個規(guī)定和《價格法》等法律法規(guī)關(guān)于明碼標(biāo)價的規(guī)定，通過估價機構(gòu)“資信評價”等方式，要求估價機構(gòu)制定收費標(biāo)準(zhǔn)，且收費標(biāo)準(zhǔn)要合理、要公示（在經(jīng)營場所醒目位置公布、向行業(yè)組織備案），并要在估價活動中嚴(yán)格執(zhí)行。
3. 提高估價報告質(zhì)量——
估價報告是估價機構(gòu)的“產(chǎn)品”，是估價師的
“作品”，必須保證應(yīng)有的質(zhì)量。
將加強估價報告抽查、評審，把抽查、評審
得分作為估價機構(gòu)排名和“資信評價”的重要內(nèi)容。 二、最高法的這種模式將會有示范作用
特別是其中的（1）“網(wǎng)絡(luò)詢價”，（2）依法分評估專業(yè)領(lǐng)域，（3）統(tǒng)一建立機構(gòu)名單庫，（4）機構(gòu)制定收費標(biāo)準(zhǔn)并報備及嚴(yán)格執(zhí)行。例如：軍隊（已在著手準(zhǔn)備）；房屋征收；
金融部門…… 三、這是一種什么估價？
這種估價是為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價服務(wù)的估價，基本上是過去的房地產(chǎn)司法拍賣、變賣估價，是房 地產(chǎn)司法評估中的一種，其他的房地產(chǎn)司法評估主要有：（1）分家析產(chǎn)（如離婚、繼承遺產(chǎn)、兄弟分家）；
（2）損害賠償；（3）定罪量刑。
在經(jīng)濟(jì)下行過程中，不良貸款會增長，人民法院拍賣、變賣房地產(chǎn)會增多，為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價服務(wù)的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)會增加。 四、這種估價怎么稱呼好？
可供選擇的幾種稱呼：
1. 為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價服務(wù)的房地產(chǎn)估價
2. 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估（《人民法院委托評估工作規(guī)范》第一條中有“人民法院涉執(zhí)財產(chǎn)處置司法評估” 的說法）
3. 房地產(chǎn)司法處置評估（這是借鑒過去“房地產(chǎn)司法拍賣估價”這個簡明易懂的說法） 五、財產(chǎn)處置方式有哪些？ （一）廣義上的財產(chǎn)處置方式： 1. 當(dāng)事人協(xié)議處置；
2. 人民法院強制處置（也稱司法處置）。
（二）人民法院強制處置方式：
1. 拍賣；
2. 變賣（直接變賣、流拍后變賣）。 六、這次的重大變化
1. 用語上稱為“財產(chǎn)處置參考價”，簡稱參考價。
2. 增加了其他3種確定參考價的方式，并將“委托評估”作為最后選項。
3. 依法分評估專業(yè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)類、土地類、礦業(yè)權(quán)類、珠寶玉石首飾類、資產(chǎn)類。
4. 最高人民法院與全國性評估行業(yè)協(xié)會建立司法評估機構(gòu)名單庫，且每年重新確定。
5. 委托評估費用上：（1）評估機構(gòu)報備收費標(biāo)準(zhǔn)，但不得高于全國平均水平的10%； （2）提交評估報告時一并提交預(yù)估評估費交納通知書，之后可收到一半評估費；（3）財產(chǎn)處置成交的，采取就低不就高的原則；
（4）財產(chǎn)處置未成交的，采取實際支出的原則。 七、確定參考價的4種方式及其順序
（1） 當(dāng)事人議價
↓
（2） 定向詢價
↓
（3） 網(wǎng)絡(luò)詢價
↓ （4）委托評估
上述方式中，當(dāng)事人議價、定向詢價的可能性不大，最高法大力推行“網(wǎng)絡(luò)詢價”。起草《確定參考價規(guī)定》過程中甚至有零元起拍，不要評估的建議。八、存在著“委托評估”與“網(wǎng)絡(luò)詢價”比拼
需要自問：“委托評估”是代表“舊勢力”，還是科學(xué)上就該這么做。
如果是代表“舊勢力”，我們自己就要及早投降。
但實際上并不是這么回事，主要是我們過去沒有做好。
“互聯(lián)網(wǎng)將會無處不在，也將會被人們所忽略”，就像我們過去曾經(jīng)歷過的電燈、電話、小汽車等一樣。因此，互聯(lián)網(wǎng)就像計算器、Excel表、估價軟件等那樣，最終是輔助估價的工具。
因此，抵制、對抗無用，而要積極迎接挑戰(zhàn)，用做好
“委托評估”的實際行動，證明“委托評估”強于“網(wǎng)絡(luò)詢價”。
特別是如果“委托評估”做到了“精細(xì)化”（這次制定《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估指導(dǎo)意見》時就是抱著這種指導(dǎo)思想），電商們搞的“網(wǎng)絡(luò)詢價”就難以大行其道，甚至遲早會退出市場。
反之，“委托評估”仍然會被認(rèn)為時間長、收費高、又不準(zhǔn)，并且早晚，不僅在司法領(lǐng)域，而且會在其他領(lǐng)域，
“委托評估”將會被“網(wǎng)絡(luò)詢價”所取代。
補充說明評估的“精細(xì)化”與“模糊化”：各有利弊。
眼前看，“模糊化”在遇到當(dāng)事人、利害關(guān)系人對評估報告或評估結(jié)果提出異議時有回旋余地。
但長期來看，必須走“精細(xì)化”道路，甚至估價師要像律師那樣出庭當(dāng)“專家證人”。
因此，我們要“做難而正確的事情”。 九、這種估價的主要依據(jù)
1.《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》
2.《人民法院委托評估工作規(guī)范》
3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》
4.《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估指導(dǎo)意見》
（或者《房地產(chǎn)司法處置評估指導(dǎo)意見》）
（目前僅是內(nèi)部研討稿，希望大家提出修改意見） 十、需要搞清的幾種價格及其關(guān)系 （1）市場價格（簡稱市價）或市場價值（2）評估價或評估結(jié)果（3）處置參考價（4）拍賣的起拍價 直接變賣的變賣價（5）處置成交價
↓
↓
↓
↓ 十一、對評估對象的特別說明
（一）依法分評估專業(yè)領(lǐng)域
分為5大類：（1）房地產(chǎn)類,（2）土地類,（3）礦業(yè)權(quán)類,
（4）珠寶玉石首飾類,（5）資產(chǎn)類。
（二） “房地產(chǎn)類”的評估對象
為“房地產(chǎn)類財產(chǎn)”，但現(xiàn)實財產(chǎn)處置中的房地產(chǎn)類財產(chǎn)不一定是純粹的房地產(chǎn)，可能是以房地產(chǎn)為主的財產(chǎn)。也就是說，以房地產(chǎn)為主的財產(chǎn)應(yīng)屬于“房地產(chǎn)類財產(chǎn)”，是房地產(chǎn)評估的對象。
（三） 評估對象財產(chǎn)范圍的界定
1.要在評估報告中說明評估對象的財產(chǎn)范圍，不得超出應(yīng)有的財產(chǎn)范圍或遺漏應(yīng)有的財產(chǎn)。這在本質(zhì)上主要是根據(jù)查封、扣押、凍結(jié)以及需要拍賣、變賣的財產(chǎn)范圍來確定。
2.兩種極端相反情況要在評估報告中具體列舉說明：
（1） 評估對象的財產(chǎn)范圍一般為房地產(chǎn)，但是，如果包含不屬于房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的財產(chǎn)的，應(yīng)在評估報告中對所包含的其他財產(chǎn)具體列舉說明。例如，評估對象的財產(chǎn)范圍還包含室內(nèi)家具家電、機器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)。
（2） 房地產(chǎn)的財產(chǎn)范圍一般為不動產(chǎn)，即房屋（或建筑物、構(gòu)筑物）及其占用范圍內(nèi)的土地（或建設(shè)用地使用權(quán)）和其他不動產(chǎn)，但是，如果評估對象的財產(chǎn)范圍不包含屬于房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的財產(chǎn)的，應(yīng)在評估報告中對不包含的房地產(chǎn)類財產(chǎn)具體列舉說明。例如，評估對象的財產(chǎn)范圍不包含室內(nèi)裝飾裝修、入戶門鎖、室內(nèi)吊燈、馬桶、水龍頭、酒窖、建筑小品、假山、樹木。
十二、將下決心做好這種估價自律管理工作
將對入庫評估機構(gòu)的評估報告進(jìn)行抽查、評審；
對做得不好的，就從名單庫中除名。被除名的法律后果很嚴(yán)重。 十三、最后，希望大家一起努力
使房地產(chǎn)估價：既能掙錢，又受人尊重，還有些樂趣，也對社會有益， 甚至推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)步！
謝謝！
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會
網(wǎng)站：www.cirea.org.cn、 www.agents.org.cn 微信：中國房地產(chǎn)估價、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、中國住房租賃
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