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      近日

      湖北省住建廳等多部門(mén)發(fā)布

      《關(guān)于進(jìn)一步加強

      住宅小區物業(yè)管理工作的通知》

       

      “十問(wèn)十答”get要點(diǎn)!

       

      1.黨建工作如何引領(lǐng)物業(yè)管理?

      堅持黨對物業(yè)管理工作的全面領(lǐng)導,通過(guò)強化行業(yè)黨建基礎,推進(jìn)物業(yè)行業(yè)黨的組織和黨建工作“兩個(gè)覆蓋”。

      推進(jìn)黨的組織和工作向居民小區(網(wǎng)格)、樓棟延伸。小區黨組織在基層黨組織領(lǐng)導下,協(xié)助街道(鄉鎮)、社區居委會(huì )開(kāi)展業(yè)主委員會(huì )組建換屆、矛盾糾紛化解、服務(wù)小區居民等工作。將黨的領(lǐng)導寫(xiě)入業(yè)主委員會(huì )議事規則和管理規約,日常工作事項由黨的工作小組先議,再提交業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主大會(huì )討論、決策。

      推動(dòng)社區物業(yè)黨建聯(lián)建,推行“雙向進(jìn)入、交叉任職”,積極推薦符合條件的社區“兩委”成員、社區專(zhuān)職工作人員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì )成員,推薦符合條件的社區“兩委”成員、小區黨組織成員兼任物業(yè)服務(wù)項目義務(wù)質(zhì)量總監,吸納優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨員負責人擔任社區黨組織兼職委員。

       

      2.物業(yè)管理中的重難點(diǎn)問(wèn)題誰(shuí)來(lái)解決?

      街道(鄉鎮)要切實(shí)履行住宅小區綜合管理屬地責任,建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度,統籌公安、民政、自然資源、環(huán)保、住建、城管、市場(chǎng)監管等職能部門(mén)和供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)運營(yíng)單位,定期協(xié)調解決住宅物業(yè)管理重難點(diǎn)問(wèn)題。

      要明確部門(mén)和單位職責清單,壓實(shí)工作責任,推動(dòng)各職能部門(mén)及專(zhuān)業(yè)運營(yíng)單位執法管理服務(wù)進(jìn)小區。

      以小區為單位,加快健全社區黨組織領(lǐng)導下的社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三方聯(lián)動(dòng)”機制。社區居委會(huì )要成立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì ),督促業(yè)主委員會(huì )(小區自治組織)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責。

       

      3.物業(yè)管理產(chǎn)生矛盾糾紛如何化解?

      物業(yè)管理矛盾糾紛大多是基層社會(huì )治理問(wèn)題,要充分發(fā)揮人民調解工作在防范和化解物業(yè)管理矛盾糾紛中的積極作用,構建人民調解、行政調解、司法調解相互聯(lián)動(dòng)、相互銜接的物業(yè)管理矛盾糾紛調解工作模式,以現有的人民調解組織為基礎,逐級建立物業(yè)管理矛盾糾紛人民調解組織,充分發(fā)揮社區法律顧問(wèn)、物業(yè)行業(yè)專(zhuān)家、下沉黨員干部等作用,將矛盾糾紛化解在居民社區、小區。

       

      4.業(yè)主委員會(huì )能干啥?應該干啥?

      業(yè)主大會(huì )可根據法律法規規定,通過(guò)議事規則和管理規約約定,授權業(yè)主委員會(huì )行使一定額度內業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益支出、住宅專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金)使用決策權力。

      業(yè)主委員會(huì )應當督促業(yè)主遵守法律法規、議事規則、管理規約和業(yè)主大會(huì )決議,對業(yè)主違規違約行為進(jìn)行勸阻,指導業(yè)主配合相關(guān)部門(mén)積極參與社區治理。

      引導業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費,探索定期在小區顯著(zhù)位置公告業(yè)主繳費情況,對多次催交仍拖欠物業(yè)費、維修資金的業(yè)主,可根據管理規約規定的相應措施進(jìn)行催交,并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)司法途徑解決。探索將惡意拖欠物業(yè)費、維修資金的行為納入個(gè)人信用記錄。

       

      5.誰(shuí)來(lái)監督、怎么監督業(yè)主委員會(huì )?

      業(yè)主委員會(huì )應當定期召開(kāi)會(huì )議,在決定物業(yè)管理有關(guān)事項前,應公開(kāi)征求業(yè)主意見(jiàn),報告社區黨組織和居民委員會(huì )并聽(tīng)取其建議。

      社區(小區)黨組織要發(fā)揮群眾優(yōu)勢,指導業(yè)主委員會(huì )建立業(yè)主接待日、業(yè)主議事會(huì )等自治載體,定期組織業(yè)主代表評議業(yè)主委員會(huì )履職情況,結果作為業(yè)主委員會(huì )改選調整的重要依據。

      業(yè)主委員會(huì )作出違反法律法規和議事規則、管理規約的決定,街道(鄉鎮)查實(shí)后應責令限期整改,拒不整改的依法依規撤銷(xiāo)其決定,并公告業(yè)主。

      業(yè)主委員會(huì )不依法履行職責,嚴重損害業(yè)主權益的,街道(鄉鎮)、社區應指導業(yè)主大會(huì )召開(kāi)臨時(shí)會(huì )議,重新選舉業(yè)主委員會(huì )。對業(yè)主委員會(huì )成員在履職中涉嫌違法犯罪的,司法部門(mén)應當依法嚴肅查處。

       

      6.如何對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有效監管?

      加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記注冊信息部門(mén)共享,督促指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面落實(shí)物業(yè)管理“五大備案”制度,即物業(yè)管理區域、前期物業(yè)招投標、前期物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同等備案管理制度。

      引導業(yè)主委員會(huì )通過(guò)公開(kāi)招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評機制,組織開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的考核、評價(jià),結果作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續聘的重要依據,及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評價(jià)結果。對嚴重違法違規、情節惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接責任人員,依法清出市場(chǎng)。

       

      7.老舊小區物業(yè)服務(wù)如何開(kāi)展?

      按照“提升專(zhuān)業(yè)化物業(yè)、規范自治型物業(yè)、覆蓋棄管小區”的思路,逐步擴大物業(yè)管理覆蓋面。

      街道(鄉鎮)、社區要結合老舊小區改造,通過(guò)選聘市場(chǎng)化服務(wù)企業(yè)、成立公益性物業(yè)服務(wù)實(shí)體、引入社會(huì )資本管理等方式,引導居民因地制宜選擇物業(yè)服務(wù)模式,推動(dòng)建立物業(yè)管理長(cháng)效機制。

      鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)統一管理在管項目周邊老舊小區。對暫不具備專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理條件的住宅小區,采取社區居委會(huì )托管、社會(huì )組織代管或居民自管等方式,逐步實(shí)現物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋。

       

      8.物業(yè)服務(wù)收費誰(shuí)來(lái)定?怎么定?如何監管?

      住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府定價(jià),收費標準由價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級住建主管部門(mén)制定并公布基準價(jià)及浮動(dòng)幅度,建立動(dòng)態(tài)調整機制。

      住宅前期物業(yè)服務(wù)以外的價(jià)格由市場(chǎng)競爭產(chǎn)生,實(shí)行市場(chǎng)調節。實(shí)行市場(chǎng)調節的物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應的原則,由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調整約定的收費標準,引導業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)合同約定物業(yè)服務(wù)價(jià)格調整方式。鼓勵物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )或通過(guò)委托第三方評估機構監測并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計價(jià)規則,供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費時(shí)參考。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當落實(shí)“四公開(kāi)”制度,在小區顯著(zhù)位置公開(kāi)物業(yè)服務(wù)人員、服務(wù)內容及標準、服務(wù)收費價(jià)格、報修方式等,通過(guò)網(wǎng)絡(luò )等方式告知業(yè)主公示內容。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取公示收費項目以外的費用,對相關(guān)價(jià)格違法行為依法嚴厲查處。

       

      9.維修資金怎么使用?如何管理?

      探索新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時(shí),由建設單位代為足額繳納維修資金,購房人在辦理房屋交付使用手續前向開(kāi)發(fā)建設單位交納該住宅專(zhuān)項維修資金。

      提高業(yè)主委員會(huì )在維修資金申請使用中的組織能力、決策能力和執行能力。建立緊急維修事項清單,完善維修資金應急使用程序和代修程序,對符合條件的,依法落實(shí)應急維修和代修。加強維修資金工程的監督管理,維修工程竣工后,應當公開(kāi)維修資金使用額度,依法嚴肅查處工程造價(jià)、監理、招標、質(zhì)量等違法違規行為。

       

      10.物業(yè)服務(wù)如何向生活服務(wù)業(yè)轉型升級?

      鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好物業(yè)基礎服務(wù)的同時(shí),為家政服務(wù)、電子商務(wù)、居家養老、快遞代收等生活服務(wù)提供便利,盤(pán)活小區既有公共房屋和設施,優(yōu)先用于社區公共服務(wù),積極推行“物業(yè)服務(wù)+養老服務(wù)居家社區養老模式。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線(xiàn)上線(xiàn)下融合,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)由物的管理向居民服務(wù)轉型升級。

      按照先試點(diǎn)探索、后全面覆蓋的模式,2021年,武漢、孝感兩市作為試點(diǎn)城市先行探索物業(yè)服務(wù)智慧化相關(guān)工作。

       
       
      發(fā)布日期:2021/7/23 實(shí)施日期:2021/7/23
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