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      襄陽(yáng)市建設工程建筑面積計算規定(試行)

      1.  

      1.1為了統一襄陽(yáng)市建設工程建筑面積和房屋產(chǎn)權面積計算,依據《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T 50353-2013)、《房產(chǎn)測量規范》(GB/T 17986.1-2000)、湖北省地方標準《房產(chǎn)測繪技術(shù)規程》(DB42/T 1049-2015)和《襄陽(yáng)市容積率計算規則》及其補充規定,借鑒相關(guān)城市經(jīng)驗與做法,結合我市實(shí)際情況,制定本規定。

      1.2本規定適用于襄陽(yáng)市市區(含襄州區)建設工程在設計、報批、規劃條件核實(shí)、房產(chǎn)面積預測、房產(chǎn)測量等環(huán)節中涉及的建筑面積計算,其中建筑面積是否計入容積率按照《襄陽(yáng)市容積率計算規則》及其新修訂的補充條款執行。各縣()可參照本規定執行。

      1.3設計、報批、規劃條件核實(shí)、房產(chǎn)面積預測、房產(chǎn)測量等環(huán)節的房屋產(chǎn)權面積計算和面積分攤關(guān)系除本規定有說(shuō)明的情況外,按湖北省地方標準《房產(chǎn)測繪技術(shù)規程》(DB42/T 1049-2015)執行。房屋產(chǎn)權面積原則上應與計入容積率的建筑面積相協(xié)調。

      1.4本規定未涉及內容,應符合國家和地方現行有關(guān)標準的規定。

      1.5本規定自發(fā)布實(shí)施之日起執行,試行期二年,試行期滿(mǎn)由襄陽(yáng)市自然資源和規劃局結合國家、省、市相關(guān)政策及標準決定是否繼續實(shí)施或修訂。

      1.6本規定最終解釋權歸襄陽(yáng)市自然資源和規劃局所有。

      2.語(yǔ)  術(shù)

      2.1建筑物

      用建筑材料構筑的空間和實(shí)體,供人們居住和進(jìn)行各種活動(dòng)的空間。

      2.2構筑物

      為某種使用目的而建造的、人們一般不直接在其內部進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的工程實(shí)體或附屬建筑設施。

      2.3建筑面積

      建筑物(包括墻體)所形成的樓()面面積,包括附屬于建筑物的室外陽(yáng)臺、雨篷、檐廊、室外走廊、室外樓梯等的面積。

      2.4容積率

      規劃管理容積率是指一定地塊內,地上總計容建筑面積與建設用地面積的比值。

      2.5房屋產(chǎn)權面積

      是指權利人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積,由房屋的套內建筑面積和分攤的共有建筑面積兩部分組成。    

      2.6建筑空間

      以建筑界面限定的、供人們生活和活動(dòng)的場(chǎng)所。

      2.7主體結構

      建筑物中由組成結構的梁、板、柱等主要構件相互連接而構成的,形成能承載建筑物荷載的空間體系。主體結構必須具有符合技術(shù)要求的強度、韌性和穩定性,以確保承受建筑物本身及其附屬設施的各種荷載。建筑物主體結構范圍一般指支撐建筑物主體的梁、板和柱等主要構件結構最外圍水平投影面積以?xún)炔糠帧?SPAN lang=EN-US>
           2.8
      圍護結構

      建筑物以及房間各面的圍擋物,包括外圍護結構的外墻、屋面、外窗、戶(hù)門(mén)(包括陽(yáng)臺門(mén))以及內圍護結構的分戶(hù)墻、頂棚和樓板。
          2.9
      圍護設施

      建筑物中為保障安全而設置的欄桿、欄板等圍擋。

      2.10結構層高

      樓面或地面結構層上表面至上部結構層上表面之間的垂直距離。

      2.11結構凈高
       
      樓面或地面結構層上表面至上部結構層下表面之間的垂直距離。

      2.12自然層

      按樓地面結構分層的樓層。

      2.13標準層

      平面布置相同的樓層。

      2.14夾層

      建筑物自然層內未形成完整樓層結構但屬于建筑物整體結構的局部樓層。

      2.15架空層

      僅有結構支撐而無(wú)外圍護結構的開(kāi)敞空間層。

      2.16設備層

      是指建筑物內用作水、電、暖、衛生等設備安裝或結構轉換的層次。

      2.17避難層()

      建筑內用于人員暫時(shí)躲避火災及其煙氣危害的樓層(房間)。

      2.18

      避難兼設備層建筑內兼具消防避難和布置設備管道等功能的樓層。

      2.19結構轉換層

      建筑物某層的上部與下部因平面使用功能不同,該樓層上部與下部采用不同結構類(lèi)型與形式,并通過(guò)該樓層進(jìn)行結構轉換。

      2.20地下室
       
      室內地平面低于室外地平面的高度超過(guò)室內凈高的1/2的房間。

      2.21半地下室

      室內地平面低于室外地平面的高度超過(guò)室內凈高的1/3,且不超過(guò)1/2的房間。

      2.22室外地平面

      建筑物外原始地基上通過(guò)整平(挖土或填土)、地坪施工后形成的場(chǎng)地面層。

      2.23室內走廊

      建筑物內的水平交通空間。

      2.24室外走廊

      建筑物外的開(kāi)敞水平交通空間。

      2.25架空走()

      專(zhuān)門(mén)設置在建筑物的二層或二層以上,作為不同建筑物之間水平交通的空間。

      2.26檐廊

      建筑物挑檐下的水平交通空間。

      2.27挑廊
      挑出建筑物外墻的水平交通空間。

      2.28前室

      指設置在人流進(jìn)入消防電梯、防煙樓梯間或者沒(méi)有自然通風(fēng)的封閉樓梯間之前的過(guò)渡空間。

      2.29門(mén)斗

      建筑物入口處兩道門(mén)之間的空間。

      2.30門(mén)廊

      建筑物入口前有頂棚的半圍合空間。

      2.31落地櫥窗

      突出外墻面且根基落地的櫥窗。

      2.32飄窗

      凸出建筑物外墻面的窗戶(hù)。不應有樓層樓()板的延伸。

      2.33陽(yáng)臺

      附設于建筑物外墻,設有欄桿或欄板,供人們活動(dòng)、休息及晾曬衣物等用途的附屬設施。根據其圍護情況,分為封閉陽(yáng)臺和未封閉陽(yáng)臺。

      2.34雨篷

      建筑物出入口上方為遮擋雨水而設置的部件。

      2.35設備平臺

      指供空調機、熱水機組等設備擱置、檢修且與建筑內部空間及陽(yáng)臺不相連通的,對外敞開(kāi)的室外空間。

      2.36露臺

      設置在屋面、首層地面或雨篷上的供人室外活動(dòng)的有圍護設施的平臺。

      2.37臺階

      聯(lián)系室內外地坪或同樓層不同標高而設置的階梯形踏步。

      2.38樓梯

      由連續行走的梯級、休息平臺和圍護安全的欄桿(或欄板)、扶手以及相應的支托結構組成的作為樓層之間垂直交通使用的建筑部件。

      2.39室外樓梯

      位于建筑物外墻或主體結構以外,由連續行走的梯級、休息平臺和圍護安全的欄桿(或欄板)、扶手以及相應的支托結構組成的作為樓層之間垂直交通使用的室外開(kāi)敞建筑部件。

      2.40天井

      被多個(gè)建筑物圍合的露天空間,主要用以解決建筑物的采光與通風(fēng)。

      2.41裝飾性幕墻

      設置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。

      2.42變形縫

      防止建筑物在某些因素作用下引起開(kāi)裂甚至破壞而預留的構造縫。

      2.43騎樓

      臨城市道路、城市步行街,建筑底層沿街面整體后退且留出公共人行空間的建筑物。

      2.44過(guò)街樓

      跨越城市道路上空并與兩邊建筑相連接的建筑物。

      2.45躍層式住宅

      套內空間跨越兩層樓及以上,且設有套內樓梯的住宅。

      2.46不動(dòng)產(chǎn)單元

      權屬界線(xiàn)固定封閉,且具有獨立使用價(jià)值的空間。

      2.47勒腳

      在建筑物外墻接近地面部位設置的飾面保護構造。

      2.48裝配式外墻

      用混凝土結構預制而成,在施工現場(chǎng)實(shí)施安裝的建筑外墻。

      2.49建筑物通道

      為穿過(guò)建筑物而設置的空間。

      3.建筑面積計算規定

      3.1一般規定

      3.1.1建筑面積以建筑占有的空間為基礎進(jìn)行計算。地上、地下建筑面積應分別計算。辦理了地下空間使用權的項目,地下空間產(chǎn)權面積單獨計算。

      3.1.2地下室、半地下室符合以下條件,其建筑面積計入地下建筑面積,否則計入地上建筑面積。

      1地下室室內地平面低于室外地平面的高度超過(guò)室內結構凈高的1/2,半地下室室內地平面低于室外地平面的高度超過(guò)室內結構凈高的1/3且不超過(guò)1/2;

      2地下室、半地下室在室外地平面以上部分的高度不超過(guò)1米,地下室、半地下室除地下車(chē)庫出入口外只能通過(guò)垂直交通(電梯、樓梯)進(jìn)入室內。

      3.1.3建筑面積計算應符合下列規定(另有詳細規定的除外):

      1結構層高在2.2米及以上且具備下列情形之一的建筑空間按全面積計算:    

      1)建筑物主體結構內的;    

      2)有蓋有圍護結構封閉圍合的。

      2具備下列情形之一的建筑空間按1/2面積計算:

      1)結構層高在1.3米及以上至2.2米以下的;

      2)有蓋有圍護設施不封閉的。

      3具備下列情形之一的建筑空間不計算建筑面積:

      1)結構層高在1.3米以下的;

      2)突出建筑物墻面的構件、配件及裝飾性建筑等,具體計算標準見(jiàn)3.3特殊規定。

      3.2計算細則

      3.2.1地下室、半地下室的建筑面積計算應符合下列規定:

      1地下室、半地下室應按其圍護結構外圍水平投影面積計算建筑面積,圍護結構厚度無(wú)法量取的以地上墻體厚度推算或以設計厚度取值。結構層高在2.2米及以上的,應計算全面積;結構層高在1.3米及以上至2.2米以下的,應計算1/2建筑面積。

      2地下室、半地下室出入口坡道有頂蓋的部位,應按其圍護結構外圍水平投影面積的1/2計算建筑面積,該建筑面積計入該層地下室、半地下室建筑面積。

      3有頂蓋的采光井按其圍護結構外圍水平投影面積計算建筑面積,結構凈高在2.1米及以上的計算全面積,結構凈高在1.2米及以上至2.1米以下的,應計算1/2建筑面積。

      3.2.2建筑物主體空間的建筑面積計算應符合下列規定: 

      1建筑物承擔主要功能的建筑空間,以及柱、梁、墻體等建筑結構圍合而成的主體結構建筑空間,除本規定其他條款有明確規定的情形外,無(wú)論該空間標注任何功能,無(wú)論板、頂結構及其圍護結構材質(zhì),是否有開(kāi)敞面,均視作自然層,按水平投影面積計算建筑面積。

      2設備層(管道層)、結構轉換層按其圍護結構外圍水平投影面積計算建筑面積,結構層高在2.2米及以上的,應計算全面積,房屋產(chǎn)權面積測繪時(shí)按湖北省地方標準《房產(chǎn)測繪技術(shù)規程》(DB42/T 1049-2015)執行;結構層高在1.3米及以上至2.2米以下的,應計算1/2建筑面積,不計算房屋產(chǎn)權面積。

      3避難層按其圍護結構外圍水平投影面積計算建筑面積,結構層高在2.2米及以上的,計算全面積,按相關(guān)規范要求設置的,房屋產(chǎn)權面積測繪時(shí),其建筑面積除樓梯、電梯等交通聯(lián)系空間外不參與面積分攤,也不被分攤;結構層高在1.3米及以上至2.2米以下的,應計算1/2建筑面積,不計房屋產(chǎn)權面積。

      4建筑物架空層,應按其頂板水平投影面積計算建筑面積。結構層高在2.2米及以上的,應計算全面積;結構層高在1.3米及以上至2.2米以下的,應計算1/2建筑面積。符合《襄陽(yáng)市容積率計算規則》設定的架空層條件的,房屋產(chǎn)權面積測繪時(shí),不論層高,除樓梯、電梯等交通聯(lián)系空間外不參與面積分攤,也不被分攤;不符合的,房屋產(chǎn)權面積測繪時(shí)按湖北省地方標準《房產(chǎn)測繪技術(shù)規程》(DB42/T 1049-2015)執行。

      5建筑物內設有局部樓層時(shí),對于局部樓層的二層及以上樓層,有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平投影面積計算建筑面積,無(wú)圍護結構的應按其結構底板水平投影面積計算建筑面積,結構層高在2.2米及以上的,應計算全面積,結構層高在1.3米及以上至2.2米以下的,應計算1/2建筑面積。

      6建筑物的室內樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、煙道,應并入建筑物的自然層計算建筑面積。設置在架空層內單獨為地下室服務(wù)的不超過(guò)一層頂板的通風(fēng)排氣井和架空層一并計算建筑面積。

      7對于形成建筑空間的坡屋頂,按其圍護結構外圍水平投影面積計算建筑面積。結構凈高在2.1米及以上的部位,應計算全面積;結構凈高在1.2米及以上至2.1米以下的部位,應計算1/2建筑面積。

      8對于場(chǎng)館看臺下的建筑空間,按其圍護結構外圍水平投影面積計算建筑面積。結構凈高在2.1米及以上的部位應計算全面積;結構凈高在1.2米及以上至2.1米以下的部位應計算1/2建筑面積。室內單獨設置的有圍護設施的懸挑看臺,應按看臺結構底板水平投影面積計算建筑面積。有頂蓋無(wú)圍護結構的場(chǎng)館看臺應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積。

      9建筑物形態(tài)的立體書(shū)庫、立體倉庫,有圍護結構的,應按其圍護結構外圍水平投影面積計算建筑面積;無(wú)圍護結構的,應按其結構底板水平投影面積計算建筑面積。無(wú)結構層的應按一層計算,有結構層的應按其結構層面積分別計算。結構層高在2.2米及以上的,應計算全面積;結構層高在1.3米及以上至2.2米以下的,應計算1/2建筑面積。

      3.2.3圍護結構傾斜的空間和封閉空間的建筑面積計算應符合下列規定:

      1圍護結構不垂直于水平面的樓層,應按其底板面的外墻外圍水平投影面積計算建筑面積。結構凈高在2.1米及以上的部位,應計算全面積;結構凈高在1.2米及以上至2.1米以下的部位,應計算1/2建筑面積。

      2封閉的建筑空間,除其他條款有規定外,均應按其底板面的外墻外圍水平投影面積計算建筑面積。結構層高在2.2米及以上的,應計算全面積;結構層高在1.3米及以上至2.2米以下的,應計算1/2建筑面積。

      3.2.4建筑物確因結構安全需要建造的結構板、結構聯(lián)系梁,在規劃審批環(huán)節已經(jīng)認定且在規劃條件核實(shí)時(shí)與設計一致的,不計算建筑面積;否則,并入自然層計算建筑面積和房屋產(chǎn)權面積。

      3.2.5走廊、檐廊、挑廊、連廊和架空走()廊的建筑面積計算應符合下列規定:

      1有圍護設施的室外走廊(挑廊),應按其結構底板水平投影面積的1/2計算建筑面積;有圍護設施(或柱)的檐廊,應按其圍護設施(或柱)外圍水平投影面積的1/2計算建筑面積。

      2建筑物間的架空走廊,有頂蓋和圍護結構的,應按其圍護結構外圍水平投影面積計算全面積;有圍護設施的,應按其結構底板水平投影面積的1/2計算建筑面積。

      3建筑物棟與棟之間的連廊和架空走()廊,應分段按上述規定計算建筑面積,房屋產(chǎn)權面積計算時(shí)按獨立幢計算。

      4室外風(fēng)雨連廊的建筑面積及容積率計算按《襄陽(yáng)市容積率計算規則》等相關(guān)規定執行,無(wú)論是否計入容積率均不計算房屋產(chǎn)權面積。

      3.2.6門(mén)斗、門(mén)廊和雨篷的建筑面積計算應符合下列規定: 

      1門(mén)斗應按其圍護結構外圍水平投影面積計算建筑面積。結構層高在2.2米及以上的,應計算全面積;結構層高在1.3米及以上至2.2米以下的,應計算1/2建筑面積。

      2門(mén)廊按其頂板水平投影面積的1/2計算建筑面積。

      3有柱雨篷按其頂板水平投影面積的1/2計算建筑面積,無(wú)柱雨篷不計算建筑面積。

      3.2.7建筑物形態(tài)的地上立體車(chē)庫建筑面積按《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T 50353-2013)計算建筑面積;構筑物形態(tài)的地上立體機械式停車(chē)設備不計算建筑面積。

      3.2.8有頂蓋無(wú)圍護結構的車(chē)棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等,應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積。

      3.2.9樓梯、臺階和前室的建筑面積計算應符合下列規定:

      1位于建筑物內部,或位于建筑物外部但與建筑物內部相通且立面設有圍護結構的樓梯,視為室內樓梯。室內樓梯按其在各樓層的水平投影面積計算建筑面積。房屋內的回形樓梯、旋轉樓梯,按樓梯間水平投影面積計算建筑面積。若其中有中空部分,且中空短邊或直徑≥0.35米時(shí),該中空部分在其所到達樓層不計算建筑面積。

      2建筑物的室內樓()梯,無(wú)論其是否與樓層相通,按其依附自然層層數計算建筑面積。

      3復式建筑的室內樓梯、躍層建筑的室內樓梯,按其依附自然層層數計算建筑面積;作為復式上層唯一通道,由業(yè)主自理的,依據設計圖設計的范圍依附自然層計算建筑面積。

      4同時(shí)服務(wù)于兩側不同層數房屋的樓梯,以層數多的一側為準計算樓梯的層數。

      5與建筑物不相連或僅在局部樓層與建筑物通過(guò)架空通廊相連的獨立樓()梯,應按其設有出入口所通過(guò)的樓層計算自然層并相應計算建筑面積。

      6室內樓梯的休息平臺,挑出建筑外墻以外,無(wú)論封閉與否,均按其底板的水平投影面積計算建筑面積。

      7室外樓梯(不含單跑樓梯)的起點(diǎn)(地面)至終點(diǎn)(入口或入口平臺)的高度內應含有一個(gè)樓層,室外樓梯并入所依附建筑的自然層,按其水平投影面積的1/2計算建筑面積。

      8室內的單跑樓梯(含步梯、扶手電梯)按所在的自然層計算建筑面積;跨越多層的,按各自然層分段投影面積計算建筑面積;室外的單跑樓梯(含步梯、扶手電梯),按其水平投影面積的1/2計算建筑面積。

      9不封閉的樓梯前室(合用前室除外),按其圍護結構外圍水平投影面積的1/2計算建筑面積。

      3.2.10幕墻的建筑面積計算應符合下列規定:

      1嵌合于房屋橫梁上的玻璃、金屬等材料形成的幕墻,按橫梁外沿水平投影面積計算建筑面積。以橫梁厚度計算外墻體的墻厚。

      2懸掛于結構墻體之上,起裝飾作用的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻及其它材料幕墻等,按結構墻體外圍水平投影面積計算建筑面積。

      3懸掛式起圍護作用的幕墻,室內樓、地板面上無(wú)圍護設施的,按玻璃幕墻外沿的水平投影面積計算建筑面積。

      4同一樓層同一邊既有結構墻又有幕墻且相互不重疊時(shí),若結構墻的長(cháng)度之和大于該邊1/2時(shí),按結構墻外圍及結構墻延長(cháng)線(xiàn)的水平投影面積計算建筑面積,并按結構墻計算外墻厚度;若結構墻的長(cháng)度之和小于該邊1/2時(shí),按室內底板面外沿水平投影面積計算建筑面積。

      3.2.11建筑物的外墻外保溫層不計算建筑面積、不計算房屋產(chǎn)權面積,容積率計算按《襄陽(yáng)市容積率計算規則》等有關(guān)規定執行。

      3.2.12附屬在建筑物外墻的落地櫥窗,按其圍護結構外圍水平投影面積計算建筑面積。結構層高在2.2米及以上的,應計算全面積;結構層高在1.3米及以上至2.2米以下的,應計算1/2建筑面積。

      3.2.13屋面上建筑空間的建筑面積計算應符合下列規定:

      1屋頂的樓梯間、水箱間、電梯機房和設備用房等,應按其圍護結構外圍水平投影面積計算建筑面積。結構層高在2.2米及以上的,應計算全面積;結構層高在1.3米及以上至2.2米以下的,應計算1/2建筑面積。

      2屋頂水箱與屋面之間的隔層,設計利用有圍護結構的,應按其圍護結構外圍水平投影面積計算建筑面積。結構層高在2.2米及以上的,應計算全面積;結構層高在1.3米及以上至2.2米以下的,應計算1/2建筑面積。

      3屋頂電梯機房下方設有緩沖層的,若緩沖層開(kāi)門(mén)且層高在2.2米及以上的,緩沖層計算建筑面積,否則該部分和電梯機房一并計算一層建筑面積,有自然樓層的除外。

      3.2.14與室內相通的變形縫,應按其自然層合并在建筑物內計算建筑面積。
      3.2.15
      工業(yè)用地范圍內的建筑物建筑面積計算依照本規定執行,房屋產(chǎn)權面積及容積率指標計算依照相關(guān)規范執行。

      3.2.16其它不計算建筑面積的空間及結構:

      1騎樓、過(guò)街樓底層的開(kāi)放公共空間和設置在首層,且全天候開(kāi)放的寬度≥4米且梁底凈高≥4米的建筑物通道。

      2舞臺及后臺懸掛幕布和布景的天橋、挑臺等。

      3露臺、露天游泳池、花架和屋頂裝飾性結構構件,以及獨立的景觀(guān)小品。

      4建筑物內的操作平臺、上料平臺安裝箱和罐體的平臺。

      5外墻的勒腳、附墻柱、垛、臺階。

      6室外爬梯、室外專(zhuān)用消防鋼制樓梯。

      7無(wú)圍護結構的觀(guān)光電梯,以及既有建筑增設的觀(guān)光電梯。

      8工業(yè)用地內的獨立的煙囪、煙道、地溝、油()罐、氣柜、水塔、貯油()池、貯倉、棧橋和防爆波電纜井等構筑物。

      9地鐵、地下快速路等公共設施出地面的排氣通道(井、口部)、地下室出地面獨立于建筑之外、突出屋面獨立設置的或依附建筑物主體的單獨為地下空間服務(wù)的結構層頂板高度不高于所依附的自然層一層頂板高的通風(fēng)井、排氣井等。

      10屋頂上的水箱或儲水池等設備。

      11活動(dòng)建筑物、臨時(shí)建筑物。利用市政道路的引橋、高架橋和高架橋的橋()面作為頂蓋建造的建筑物。

      12與建筑物室內不相通的建筑物間的變形縫。

      13構筑物形態(tài)、非永久使用的非機動(dòng)車(chē)棚。

      14建筑物以外的地下人防通道。

      15坡屋頂空間與建筑頂層采用實(shí)體樓板分割的,其結構樓板封閉,檢修口設于公共部位(面積不大于0.5平方米),沒(méi)有門(mén)窗等可出入的其他開(kāi)口,且坡屋頂空間內未設置非承重結構墻體分割的坡屋頂。

      3.3特殊規定

      3.3.1建筑物結構層高設計應符合國家規范要求,層高超常規指標的,應按《襄陽(yáng)市容積率計算規則》計算建筑面積和容積率,房屋產(chǎn)權面積測繪時(shí)按湖北省地方標準《房產(chǎn)測繪技術(shù)規程》(DB42/T 1049-2015)執行,成果圖上標注結構層高。

      3.3.2陽(yáng)臺的建筑面積計算應符合下列規定:

      1符合《襄陽(yáng)市容積率計算規則》的居住陽(yáng)臺按其結構底板水平投影面積的1/2計算建筑面積;不符合的按其結構底板水平投影面積計算全面積。

      2設置在地()面或雨篷頂、有圍護設施、可出入的平臺(以下簡(jiǎn)稱(chēng)露臺),因屋檐造型需要設置有局部頂蓋,若頂蓋挑出寬度超出露臺進(jìn)深1/2,或頂蓋挑出寬度大于等于2.1米時(shí),按其頂蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積。房屋產(chǎn)權面積測繪時(shí)按湖北省地方標準《房產(chǎn)測繪技術(shù)規程》(DB42/T 1049-2015)執行。

      3入戶(hù)花園(戶(hù)內)等功能和結構與陽(yáng)臺類(lèi)似,類(lèi)比陽(yáng)臺的規定計算建筑面積。

      4符合《襄陽(yáng)市容積率計算規則》的非居住陽(yáng)臺,按結構底板水平投影面積的1/2計算建筑面積;不符合的按其結構底板水平投影面積計算全面積。

      3.3.3符合《襄陽(yáng)市容積率計算規則》的飄窗不計算建筑面積;不符合的按其結構底板水平投影面積計算全面積。

      3.3.4符合《襄陽(yáng)市容積率計算規則》的設備平臺不計算建筑面積;不符合的按其結構底板水平投影面積計算全面積。

      3.3.5突出建筑外墻面的結構板等建筑部件(不含室外空調機擱板),寬度(取外墻附屬物結構外邊線(xiàn)至外墻結構外邊線(xiàn)最大垂直距離)不超過(guò)0.6米的可不計算建筑面積。

      3.3.6裝配式建筑外墻的建筑面積計算相關(guān)要求按《襄陽(yáng)市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展裝配式建筑的通知》等相關(guān)規定執行。

      3.3.7符合《襄陽(yáng)市容積率計算規則》的花池不計算建筑面積;不符合的,按結構底板水平投影面積計算建筑面積;ǔ夭挥嬎惴课莓a(chǎn)權面積。

      3.3.8符合《襄陽(yáng)市容積率計算規則》的共享平臺不計算房屋產(chǎn)權面積;不符合的按湖北省地方標準《房產(chǎn)測繪技術(shù)規程》(DB42/T 1049-2015)執行。

      3.3.9符合《襄陽(yáng)市容積率計算規則》的躍層住宅室內通高部分按水平投影面積的1倍計算建筑面積,陽(yáng)臺通高部分按水平投影面積的1/2計算建筑面積;不符合的,按《襄陽(yáng)市容積率計算規則》有關(guān)建筑層高的條款要求計算該空間建筑面積。房屋產(chǎn)權面積計算按湖北省地方標準《房產(chǎn)測繪技術(shù)規程》(DB42/T 1049-2015)執行。

      3.3.10依據相關(guān)規范結合實(shí)際操作,建筑物實(shí)測邊長(cháng)最后測量結果在扣減合理的粉刷、裝飾等厚度后與設計差值在±(0.028+0.0014D,D為邊長(cháng))以?xún)葧r(shí)(限差在±0.05米以?xún)葧r(shí)取±0.05),可采用原設計邊長(cháng),否則應采用實(shí)測邊長(cháng)。

      條文說(shuō)明

      本條文說(shuō)明主要對《襄陽(yáng)市建設工程建筑面積計算規定(試行)》第三部分建筑面積計算規定中的相應條款進(jìn)行解釋。

      3.1.1建筑空間是有底板有頂蓋并有圍護結構或圍護設施圍合的空間,建筑面積是衡量建筑空間所占有地上與地下空間的體量與容量的指標,由于是以水平投影面積來(lái)測算,故對不同建筑高度有不同的計算系數。地上與地下應分別計算,以便于后續規劃管理中容積率的核算。

      3.1.2本條規定了建筑面積中地上與地下區分計算的原則,尤其是地形特殊而形成的既有地上、又有地下的特殊建筑空間的面積計算較復雜,具體要求按《襄陽(yáng)市容積率計算規則》等相關(guān)規定執行。

      3.1.3本條列出了通用情形下的建筑面積計算原則,針對特定建筑空間的建筑面積計算,應依據相應條款執行。

      3.2.1本條規定了地下室、半地下室和采光井的面積計算規則,外墻不包括采光井、防潮層和保護墻,以及需計入地上建筑面積的建筑形式。

      3.2.2本條對房屋主體空間的建筑面積計算作了規定。

      1款主體結構內的建筑空間不論何種形式,均按其外圍水平投影面積計算全面積。因勒腳是為保護墻體加厚的部分不能代表外墻結構面,故水平投影面積的計算應是勒腳以上墻體。單層建筑物按不同的高度確定其面積的計算。在實(shí)際建筑面積測算中,結構層高取相鄰樓層樓()板結構面之間的垂直距離。

      2款為引導合理設計和規范相應功能使用,對房屋內的管道層、結構轉換層和設備層等規定按結構高度計算建筑面積。結構層高在2.2米及以上的,應計算全面積;結構層高在1.3米及以上至2.2米以下的,應計算1/2建筑面積。房屋產(chǎn)權面積測繪時(shí)按湖北省地方標準《房產(chǎn)測繪技術(shù)規程》(DB42/T 1049-2015)執行。容積率計算依照《襄陽(yáng)市容積率計算規則》等相關(guān)規定執行。

      3款明確了超高層建筑中的避難空間及其通道等作為消防疏散的公共空間建筑面積計算規則,除樓梯間、電梯井等核心筒外不計算容積率,避難層計入容積率的建筑面積整棟分攤。

      4款對住宅、體育、文化、教育和醫療建筑等公建底層架空層,是為公眾服務(wù)的公共開(kāi)放空間,其建筑面積不計入容積率。為確保架空層的公共空間性質(zhì),本條對架空層提出了相應的設計要求(詳見(jiàn)《襄陽(yáng)市容積率計算規則》)。凡不符合條件要求的底層架空層均需計算建筑面積并計入容積率。房屋產(chǎn)權面積測繪時(shí),對符合規定和不符合規定的區分計算。

      5款建筑物內的局部樓層見(jiàn)圖3-1。

      3-1 建筑物內的局部樓層

      1圍護設施;2圍護結構;3局部樓層

      6款為適應消防要求,設計階段地下室通風(fēng)排氣豎井經(jīng)常會(huì )變更位置,本條款規定設置在架空層內單獨為地下室服務(wù)的不超過(guò)一層頂板的通風(fēng)排氣豎井和架空層一并計算建筑面積。

      7款建筑坡屋頂內的空間,應按其凈高確定建筑面積,其他情形的建筑面積計算依據《襄陽(yáng)市容積率計算規則》執行,其房屋產(chǎn)權面積與計入容積率的建筑面積保持一致。    

      3-2 建筑坡屋頂內的空間

      8款場(chǎng)館看臺下的建筑空間因其上部結構多為斜板,所以采用凈高的尺寸劃定建筑面積的計算范圍和對應規則。室內單獨設置的有圍護設施的懸挑看臺,因其看臺上部設有頂蓋且可供人使用,所以按看臺板的結構底板水平投影面積計算建筑面積。有頂蓋無(wú)圍護結構的場(chǎng)館看臺中所稱(chēng)的場(chǎng)館為專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ),指各種場(chǎng)類(lèi)建筑,如:體育場(chǎng)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、帶看臺的風(fēng)雨操場(chǎng)等。

      9款本條款主要規定了圖書(shū)館中的立體書(shū)庫、倉儲中心的立體倉庫等建筑的建筑面積計算規則。起局部分隔、存儲等作用的書(shū)架層、貨架層或可升降的立體鋼結構停車(chē)層均不屬于結構層,故該部分分層不計算建筑面積。

      3.2.3本條對圍護結構傾斜的空間和封閉空間的建筑面積計算做出規定。

      1款對于向內、向外傾斜的情況均適用。在劃分高度上,本條使用的是結構凈高,與其他正常平樓層按層高劃分不同,但與斜屋面的劃分原則一致。由于目前很多建筑設計追求新、奇、特,造型越來(lái)越復雜,很多時(shí)候根本無(wú)法明確區分什么是圍護結構、什么是屋頂,因此對于斜圍護結構與斜屋頂采用相同的計算規則,即只要外立面傾斜,就按結構凈高劃段,分別計算建筑面積。斜圍護結構見(jiàn)圖3-3。

      3-3斜圍護結構

      1-計算1/2建筑面積部位;2-不計算建筑面積部位

      2款封閉的建筑空間依據本條計算建筑面積,封閉的坡屋頂空間按3.2.2條第7款計算面積。

      3.2.4為適應建筑結構多樣性,本條增加了結構板、結構聯(lián)系梁的面積計算規定。

      3.2.5本條對不同建筑形式的走廊、檐廊、連廊、挑廊和架空通廊的建筑面積計算做了規定。

      1款走廊、檐廊、連廊和挑廊不再區分有柱或無(wú)柱,均按其圍護設施(或柱)外圍水平投影面積計算1/2建筑面積。

      3-4走廊、檐廊、挑廊

      對于一層無(wú)柱、無(wú)圍護結構或設施的檐廊不計算建筑面積。

      3-5 檐廊

      1-檐廊;2-室內;3-不計算建筑面積部位;4-計算1/2 建筑面積部位

       2款對架空走廊進(jìn)行了區分計算面積。  

       有圍護設施的架空走廊、有圍護結構的架空走廊見(jiàn)下圖。  

      3-6有圍護設施的架空走廊

      1-欄桿;2-架空走廊

      3-7有圍護結構的架空走廊

      1-架空走廊

       4款為提升小區居住品質(zhì),本條款對室外風(fēng)雨連廊做了單獨規定,符合《襄陽(yáng)市容積率計算規則》的,計算建筑面積,不計入容積率;不符合的依照廊狀結構計算建筑面積并計入容積率。無(wú)論是否計入容積率均不計算房屋產(chǎn)權面積。

      3.2.6本條對門(mén)斗、門(mén)廊和雨篷的建筑面積計算作了規定。無(wú)柱雨篷不計算建筑面積。

      3-8無(wú)柱雨篷

      3.2.7本條對建筑物形態(tài)的地上立體車(chē)庫和構筑物形態(tài)的地上立體機械式停車(chē)設備作了規定。

      3.2.8本條對棚狀結構的建筑物建筑面積計算作了規定,不區分單、雙排柱,在車(chē)棚、貨棚、站臺、加油站和收費站內設有圍護結構的管理室、休息室等,另按相關(guān)條款計算面積。

      3-9棚結構建筑

      3.2.9本條對樓梯、臺階和前室的建筑面積計算作了規定。

      1款對室內樓梯中空部分面積扣除作了規定。

      3-10樓梯中空(單位:mm)

      3款考慮到復式建筑的室內樓梯、躍層建筑的室內樓梯作為復式上層唯一通道,無(wú)論竣工時(shí)是否配建均應計算建筑面積。

      9款對為滿(mǎn)足消防要求而設置的不封閉的樓梯前室作了規定。

      3.2.10幕墻以其在建筑中所起的作用和功能來(lái)區分。直接作為外墻起圍護作用的幕墻,按其外邊線(xiàn)計算建筑面積;設置在建筑墻體外起裝飾作用的幕墻,按底板邊沿計算建筑面積。

      3.2.11鼓勵綠色節能建筑的保障實(shí)施,便于建筑設計與產(chǎn)權登記計算的便利性,統一計算口徑,明確將外墻外保溫層、墻面抹灰和裝飾面等均不計算建筑面積。

      3.2.13本條對屋面上建筑空間的建筑面積計算作了規定。

      3款電梯井緩沖層不單獨計算建筑面積。

      3-11樓頂電梯緩沖層

      3.2.16本條對不計算建筑面積的空間作了規定。

      1款騎樓、過(guò)街樓以及建筑物通道等作為公共開(kāi)放通行的部分,與市政人行道路、步行街等相連通的,不計建筑面積。騎樓應符合《襄陽(yáng)市容積率計算規則》的要求。

      9款明確了通風(fēng)井、排氣井不計算建筑面積的情形。

      3-12通風(fēng)井、排氣井

      3.3.1本條對特殊層高空間的建筑面積計算作了規定。

      為使建筑面積真實(shí)體現建筑對城市空間的占用程度,國內不少城市均對層高超過(guò)一定高度的建筑空間進(jìn)行加倍計算建筑面積,本條借鑒其他城市的實(shí)施情況,對不同使用功能的建筑中有特殊結構層高的建筑空間的面積計算做了規定。對于使用功能或設備安裝等有特殊要求的超高層高的建筑空間,仍按一層的水平投影面積計算面積。對于特殊層高空間的建筑面積計算,由于沒(méi)有結構板,房屋產(chǎn)權面積計算仍按原標準執行。

      3.3.2本條對陽(yáng)臺的建筑面積計算作了規定。

      1款為引導合理設計,同時(shí)使計容建筑面積與房屋產(chǎn)權面積相銜接,對住宅套內陽(yáng)臺無(wú)論其封閉還是開(kāi)敞,均按圍護結構或圍護設施的外圍水平投影面積的1/2計算面積。同時(shí)為防止套內陽(yáng)臺設置失控,對住宅套內按1/2計算建筑面積的陽(yáng)臺做了比例、尺寸和面積限制。

      2款對露臺有上蓋的情形作了規定。

      3款依據《市房管局、市規劃局、市國土局關(guān)于統一房屋陽(yáng)臺建筑面積計算技術(shù)標準實(shí)施意見(jiàn)的通知》(襄房字〔2016155號文),入戶(hù)花園類(lèi)比陽(yáng)臺計算。

      3.3.3本條對飄窗的面積計算作了規定,具體要求見(jiàn)《襄陽(yáng)市容積率計算規則》。

      3.3.4本條對設備平臺的面積計算作了規定,具體要求見(jiàn)《襄陽(yáng)市容積率計算規則》。

      3.3.7為防止花池移作他用,產(chǎn)生面積計算風(fēng)險。針對花池一般用于種植小型花卉的特點(diǎn),對不計面積的花池提出設計要求,并規定不符合設計要求的花池須計算建筑面積。具體要求見(jiàn)《襄陽(yáng)市容積率計算規則》。

      3.3.8本條對共享平臺的面積計算作了規定,具體要求見(jiàn)《襄陽(yáng)市容積率計算規則》。

      3.3.9本條對躍層住宅通高部分的面積計算作了規定,具體要求見(jiàn)《襄陽(yáng)市容積率計算規則》。

      日期:2020/12/1
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