襄陽市建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)定(試行)

1.總   則

1.1為了統(tǒng)一襄陽市建設(shè)工程建筑面積和房屋產(chǎn)權(quán)面積計算，依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 50353-2013)、《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T 17986.1-2000)、湖北省地方標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程》(DB42/T 1049-2015)和《襄陽市容積率計算規(guī)則》及其補(bǔ)充規(guī)定，借鑒相關(guān)城市經(jīng)驗(yàn)與做法，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

1.2本規(guī)定適用于襄陽市市區(qū)(含襄州區(qū))建設(shè)工程在設(shè)計、報批、規(guī)劃條件核實(shí)、房產(chǎn)面積預(yù)測、房產(chǎn)測量等環(huán)節(jié)中涉及的建筑面積計算，其中建筑面積是否計入容積率按照《襄陽市容積率計算規(guī)則》及其新修訂的補(bǔ)充條款執(zhí)行。各縣(市)可參照本規(guī)定執(zhí)行。

1.3設(shè)計、報批、規(guī)劃條件核實(shí)、房產(chǎn)面積預(yù)測、房產(chǎn)測量等環(huán)節(jié)的房屋產(chǎn)權(quán)面積計算和面積分?jǐn)傟P(guān)系除本規(guī)定有說明的情況外，按湖北省地方標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程》(DB42/T 1049-2015)執(zhí)行。房屋產(chǎn)權(quán)面積原則上應(yīng)與計入容積率的建筑面積相協(xié)調(diào)。

1.4本規(guī)定未涉及內(nèi)容，應(yīng)符合國家和地方現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

1.5本規(guī)定自發(fā)布實(shí)施之日起執(zhí)行，試行期二年，試行期滿由襄陽市自然資源和規(guī)劃局結(jié)合國家、省、市相關(guān)政策及標(biāo)準(zhǔn)決定是否繼續(xù)實(shí)施或修訂。

1.6本規(guī)定最終解釋權(quán)歸襄陽市自然資源和規(guī)劃局所有。

2.語  術(shù)

2.1建筑物

用建筑材料構(gòu)筑的空間和實(shí)體，供人們居住和進(jìn)行各種活動的空間。

2.2構(gòu)筑物

為某種使用目的而建造的、人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施。

2.3建筑面積

建筑物(包括墻體)所形成的樓(地)面面積，包括附屬于建筑物的室外陽臺、雨篷、檐廊、室外走廊、室外樓梯等的面積。

2.4容積率

規(guī)劃管理容積率是指一定地塊內(nèi)，地上總計容建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。

2.5房屋產(chǎn)權(quán)面積

是指權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積，由房屋的套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積兩部分組成。    

2.6建筑空間

以建筑界面限定的、供人們生活和活動的場所。

2.7主體結(jié)構(gòu)

建筑物中由組成結(jié)構(gòu)的梁、板、柱等主要構(gòu)件相互連接而構(gòu)成的，形成能承載建筑物荷載的空間體系。主體結(jié)構(gòu)必須具有符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身及其附屬設(shè)施的各種荷載。建筑物主體結(jié)構(gòu)范圍一般指支撐建筑物主體的梁、板和柱等主要構(gòu)件結(jié)構(gòu)最外圍水平投影面積以內(nèi)部分。
     2.8圍護(hù)結(jié)構(gòu)

建筑物以及房間各面的圍擋物，包括外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外墻、屋面、外窗、戶門(包括陽臺門)以及內(nèi)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的分戶墻、頂棚和樓板。
    2.9圍護(hù)設(shè)施

建筑物中為保障安全而設(shè)置的欄桿、欄板等圍擋。

2.10結(jié)構(gòu)層高

樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層上表面之間的垂直距離。

2.11結(jié)構(gòu)凈高
   樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層下表面之間的垂直距離。

2.12自然層

按樓地面結(jié)構(gòu)分層的樓層。

2.13標(biāo)準(zhǔn)層

平面布置相同的樓層。

2.14夾層 

建筑物自然層內(nèi)未形成完整樓層結(jié)構(gòu)但屬于建筑物整體結(jié)構(gòu)的局部樓層。

2.15架空層

僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空間層。

2.16設(shè)備層

是指建筑物內(nèi)用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝或結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的層次。

2.17避難層(間)

建筑內(nèi)用于人員暫時躲避火災(zāi)及其煙氣危害的樓層(房間)。

2.18

避難兼設(shè)備層建筑內(nèi)兼具消防避難和布置設(shè)備管道等功能的樓層。

2.19結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層

建筑物某層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型與形式，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。

2.20地下室
   室內(nèi)地平面低于室外地平面的高度超過室內(nèi)凈高的1/2的房間。

2.21半地下室

室內(nèi)地平面低于室外地平面的高度超過室內(nèi)凈高的1/3，且不超過1/2的房間。

2.22室外地平面

建筑物外原始地基上通過整平(挖土或填土)、地坪施工后形成的場地面層。

2.23室內(nèi)走廊

建筑物內(nèi)的水平交通空間。

2.24室外走廊

建筑物外的開敞水平交通空間。

2.25架空走(通)廊

專門設(shè)置在建筑物的二層或二層以上，作為不同建筑物之間水平交通的空間。

2.26檐廊

建筑物挑檐下的水平交通空間。

2.27挑廊
挑出建筑物外墻的水平交通空間。

2.28前室

指設(shè)置在人流進(jìn)入消防電梯、防煙樓梯間或者沒有自然通風(fēng)的封閉樓梯間之前的過渡空間。

2.29門斗

建筑物入口處兩道門之間的空間。

2.30門廊

建筑物入口前有頂棚的半圍合空間。

2.31落地櫥窗

突出外墻面且根基落地的櫥窗。

2.32飄窗

凸出建筑物外墻面的窗戶。不應(yīng)有樓層樓(地)板的延伸。

2.33陽臺

附設(shè)于建筑物外墻，設(shè)有欄桿或欄板，供人們活動、休息及晾曬衣物等用途的附屬設(shè)施。根據(jù)其圍護(hù)情況，分為封閉陽臺和未封閉陽臺。

2.34雨篷

建筑物出入口上方為遮擋雨水而設(shè)置的部件。

2.35設(shè)備平臺

指供空調(diào)機(jī)、熱水機(jī)組等設(shè)備擱置、檢修且與建筑內(nèi)部空間及陽臺不相連通的，對外敞開的室外空間。

2.36露臺

設(shè)置在屋面、首層地面或雨篷上的供人室外活動的有圍護(hù)設(shè)施的平臺。

2.37臺階

聯(lián)系室內(nèi)外地坪或同樓層不同標(biāo)高而設(shè)置的階梯形踏步。

2.38樓梯

由連續(xù)行走的梯級、休息平臺和圍護(hù)安全的欄桿(或欄板)、扶手以及相應(yīng)的支托結(jié)構(gòu)組成的作為樓層之間垂直交通使用的建筑部件。

2.39室外樓梯

位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，由連續(xù)行走的梯級、休息平臺和圍護(hù)安全的欄桿(或欄板)、扶手以及相應(yīng)的支托結(jié)構(gòu)組成的作為樓層之間垂直交通使用的室外開敞建筑部件。

2.40天井

被多個建筑物圍合的露天空間，主要用以解決建筑物的采光與通風(fēng)。

2.41裝飾性幕墻

設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。

2.42變形縫

防止建筑物在某些因素作用下引起開裂甚至破壞而預(yù)留的構(gòu)造縫。

2.43騎樓

臨城市道路、城市步行街，建筑底層沿街面整體后退且留出公共人行空間的建筑物。

2.44過街樓

跨越城市道路上空并與兩邊建筑相連接的建筑物。

2.45躍層式住宅

套內(nèi)空間跨越兩層樓及以上，且設(shè)有套內(nèi)樓梯的住宅。

2.46不動產(chǎn)單元

權(quán)屬界線固定封閉，且具有獨(dú)立使用價值的空間。

2.47勒腳

在建筑物外墻接近地面部位設(shè)置的飾面保護(hù)構(gòu)造。

2.48裝配式外墻

用混凝土結(jié)構(gòu)預(yù)制而成，在施工現(xiàn)場實(shí)施安裝的建筑外墻。

2.49建筑物通道

為穿過建筑物而設(shè)置的空間。

3.建筑面積計算規(guī)定

3.1一般規(guī)定

3.1.1建筑面積以建筑占有的空間為基礎(chǔ)進(jìn)行計算。地上、地下建筑面積應(yīng)分別計算。辦理了地下空間使用權(quán)的項(xiàng)目，地下空間產(chǎn)權(quán)面積單獨(dú)計算。

3.1.2地下室、半地下室符合以下條件，其建筑面積計入地下建筑面積，否則計入地上建筑面積。

1地下室室內(nèi)地平面低于室外地平面的高度超過室內(nèi)結(jié)構(gòu)凈高的1/2，半地下室室內(nèi)地平面低于室外地平面的高度超過室內(nèi)結(jié)構(gòu)凈高的1/3且不超過1/2;

2地下室、半地下室在室外地平面以上部分的高度不超過1米，地下室、半地下室除地下車庫出入口外只能通過垂直交通(電梯、樓梯)進(jìn)入室內(nèi)。

3.1.3建筑面積計算應(yīng)符合下列規(guī)定(另有詳細(xì)規(guī)定的除外):

1結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上且具備下列情形之一的建筑空間按全面積計算:    

1)建筑物主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的;    

2)有蓋有圍護(hù)結(jié)構(gòu)封閉圍合的。

2具備下列情形之一的建筑空間按1/2面積計算:

1)結(jié)構(gòu)層高在1.3米及以上至2.2米以下的;

2)有蓋有圍護(hù)設(shè)施不封閉的。

3具備下列情形之一的建筑空間不計算建筑面積:

1)結(jié)構(gòu)層高在1.3米以下的;

2)突出建筑物墻面的構(gòu)件、配件及裝飾性建筑等，具體計算標(biāo)準(zhǔn)見3.3特殊規(guī)定。

3.2計算細(xì)則

3.2.1地下室、半地下室的建筑面積計算應(yīng)符合下列規(guī)定:

1地下室、半地下室應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積，圍護(hù)結(jié)構(gòu)厚度無法量取的以地上墻體厚度推算或以設(shè)計厚度取值。結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在1.3米及以上至2.2米以下的，應(yīng)計算1/2建筑面積。

2地下室、半地下室出入口坡道有頂蓋的部位，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計算建筑面積，該建筑面積計入該層地下室、半地下室建筑面積。

3有頂蓋的采光井按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積，結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的計算全面積，結(jié)構(gòu)凈高在1.2米及以上至2.1米以下的，應(yīng)計算1/2建筑面積。

3.2.2建筑物主體空間的建筑面積計算應(yīng)符合下列規(guī)定: 

1建筑物承擔(dān)主要功能的建筑空間，以及柱、梁、墻體等建筑結(jié)構(gòu)圍合而成的主體結(jié)構(gòu)建筑空間，除本規(guī)定其他條款有明確規(guī)定的情形外，無論該空間標(biāo)注任何功能，無論板、頂結(jié)構(gòu)及其圍護(hù)結(jié)構(gòu)材質(zhì)，是否有開敞面，均視作自然層，按水平投影面積計算建筑面積。

2設(shè)備層(管道層)、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積，結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積，房屋產(chǎn)權(quán)面積測繪時按湖北省地方標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程》(DB42/T 1049-2015)執(zhí)行;結(jié)構(gòu)層高在1.3米及以上至2.2米以下的，應(yīng)計算1/2建筑面積，不計算房屋產(chǎn)權(quán)面積。

3避難層按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積，結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，計算全面積，按相關(guān)規(guī)范要求設(shè)置的，房屋產(chǎn)權(quán)面積測繪時，其建筑面積除樓梯、電梯等交通聯(lián)系空間外不參與面積分?jǐn)�，也不被分�(jǐn)?SPAN lang=EN-US>;結(jié)構(gòu)層高在1.3米及以上至2.2米以下的，應(yīng)計算1/2建筑面積，不計房屋產(chǎn)權(quán)面積。

4建筑物架空層，應(yīng)按其頂板水平投影面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在1.3米及以上至2.2米以下的，應(yīng)計算1/2建筑面積。符合《襄陽市容積率計算規(guī)則》設(shè)定的架空層條件的，房屋產(chǎn)權(quán)面積測繪時，不論層高，除樓梯、電梯等交通聯(lián)系空間外不參與面積分?jǐn)�，也不被分�(jǐn)?SPAN lang=EN-US>;不符合的，房屋產(chǎn)權(quán)面積測繪時按湖北省地方標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程》(DB42/T 1049-2015)執(zhí)行。

5建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積，結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積，結(jié)構(gòu)層高在1.3米及以上至2.2米以下的，應(yīng)計算1/2建筑面積。

6建筑物的室內(nèi)樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、煙道，應(yīng)并入建筑物的自然層計算建筑面積。設(shè)置在架空層內(nèi)單獨(dú)為地下室服務(wù)的不超過一層頂板的通風(fēng)排氣井和架空層一并計算建筑面積。

7對于形成建筑空間的坡屋頂，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的部位，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.2米及以上至2.1米以下的部位，應(yīng)計算1/2建筑面積。

8對于場館看臺下的建筑空間，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的部位應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.2米及以上至2.1米以下的部位應(yīng)計算1/2建筑面積。室內(nèi)單獨(dú)設(shè)置的有圍護(hù)設(shè)施的懸挑看臺，應(yīng)按看臺結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積。

9建筑物形態(tài)的立體書庫、立體倉庫，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積;無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計算。結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在1.3米及以上至2.2米以下的，應(yīng)計算1/2建筑面積。

3.2.3圍護(hù)結(jié)構(gòu)傾斜的空間和封閉空間的建筑面積計算應(yīng)符合下列規(guī)定:

1圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面的樓層，應(yīng)按其底板面的外墻外圍水平投影面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的部位，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.2米及以上至2.1米以下的部位，應(yīng)計算1/2建筑面積。

2封閉的建筑空間，除其他條款有規(guī)定外，均應(yīng)按其底板面的外墻外圍水平投影面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在1.3米及以上至2.2米以下的，應(yīng)計算1/2建筑面積。

3.2.4建筑物確因結(jié)構(gòu)安全需要建造的結(jié)構(gòu)板、結(jié)構(gòu)聯(lián)系梁，在規(guī)劃審批環(huán)節(jié)已經(jīng)認(rèn)定且在規(guī)劃條件核實(shí)時與設(shè)計一致的，不計算建筑面積;否則，并入自然層計算建筑面積和房屋產(chǎn)權(quán)面積。

3.2.5走廊、檐廊、挑廊、連廊和架空走(通)廊的建筑面積計算應(yīng)符合下列規(guī)定:

1有圍護(hù)設(shè)施的室外走廊(挑廊)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的1/2計算建筑面積;有圍護(hù)設(shè)施(或柱)的檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)設(shè)施(或柱)外圍水平投影面積的1/2計算建筑面積。

2建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算全面積;有圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的1/2計算建筑面積。

3建筑物棟與棟之間的連廊和架空走(通)廊，應(yīng)分段按上述規(guī)定計算建筑面積，房屋產(chǎn)權(quán)面積計算時按獨(dú)立幢計算。

4室外風(fēng)雨連廊的建筑面積及容積率計算按《襄陽市容積率計算規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，無論是否計入容積率均不計算房屋產(chǎn)權(quán)面積。

3.2.6門斗、門廊和雨篷的建筑面積計算應(yīng)符合下列規(guī)定: 

1門斗應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在1.3米及以上至2.2米以下的，應(yīng)計算1/2建筑面積。

2門廊按其頂板水平投影面積的1/2計算建筑面積。

3有柱雨篷按其頂板水平投影面積的1/2計算建筑面積，無柱雨篷不計算建筑面積。

3.2.7建筑物形態(tài)的地上立體車庫建筑面積按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 50353-2013)計算建筑面積;構(gòu)筑物形態(tài)的地上立體機(jī)械式停車設(shè)備不計算建筑面積。

3.2.8有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積。

3.2.9樓梯、臺階和前室的建筑面積計算應(yīng)符合下列規(guī)定:

1位于建筑物內(nèi)部，或位于建筑物外部但與建筑物內(nèi)部相通且立面設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯，視為室內(nèi)樓梯。室內(nèi)樓梯按其在各樓層的水平投影面積計算建筑面積。房屋內(nèi)的回形樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯，按樓梯間水平投影面積計算建筑面積。若其中有中空部分，且中空短邊或直徑≥0.35米時，該中空部分在其所到達(dá)樓層不計算建筑面積。

2建筑物的室內(nèi)樓(電)梯，無論其是否與樓層相通，按其依附自然層層數(shù)計算建筑面積。

3復(fù)式建筑的室內(nèi)樓梯、躍層建筑的室內(nèi)樓梯，按其依附自然層層數(shù)計算建筑面積;作為復(fù)式上層唯一通道，由業(yè)主自理的，依據(jù)設(shè)計圖設(shè)計的范圍依附自然層計算建筑面積。

4同時服務(wù)于兩側(cè)不同層數(shù)房屋的樓梯，以層數(shù)多的一側(cè)為準(zhǔn)計算樓梯的層數(shù)。

5與建筑物不相連或僅在局部樓層與建筑物通過架空通廊相連的獨(dú)立樓(電)梯，應(yīng)按其設(shè)有出入口所通過的樓層計算自然層并相應(yīng)計算建筑面積。

6室內(nèi)樓梯的休息平臺，挑出建筑外墻以外，無論封閉與否，均按其底板的水平投影面積計算建筑面積。

7室外樓梯(不含單跑樓梯)的起點(diǎn)(地面)至終點(diǎn)(入口或入口平臺)的高度內(nèi)應(yīng)含有一個樓層，室外樓梯并入所依附建筑的自然層，按其水平投影面積的1/2計算建筑面積。

8室內(nèi)的單跑樓梯(含步梯、扶手電梯)按所在的自然層計算建筑面積;跨越多層的，按各自然層分段投影面積計算建筑面積;室外的單跑樓梯(含步梯、扶手電梯)，按其水平投影面積的1/2計算建筑面積。

9不封閉的樓梯前室(合用前室除外)，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計算建筑面積。

3.2.10幕墻的建筑面積計算應(yīng)符合下列規(guī)定:

1嵌合于房屋橫梁上的玻璃、金屬等材料形成的幕墻，按橫梁外沿水平投影面積計算建筑面積。以橫梁厚度計算外墻體的墻厚。

2懸掛于結(jié)構(gòu)墻體之上，起裝飾作用的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻及其它材料幕墻等，按結(jié)構(gòu)墻體外圍水平投影面積計算建筑面積。

3懸掛式起圍護(hù)作用的幕墻，室內(nèi)樓、地板面上無圍護(hù)設(shè)施的，按玻璃幕墻外沿的水平投影面積計算建筑面積。

4同一樓層同一邊既有結(jié)構(gòu)墻又有幕墻且相互不重疊時，若結(jié)構(gòu)墻的長度之和大于該邊1/2時，按結(jié)構(gòu)墻外圍及結(jié)構(gòu)墻延長線的水平投影面積計算建筑面積，并按結(jié)構(gòu)墻計算外墻厚度;若結(jié)構(gòu)墻的長度之和小于該邊1/2時，按室內(nèi)底板面外沿水平投影面積計算建筑面積。

3.2.11建筑物的外墻外保溫層不計算建筑面積、不計算房屋產(chǎn)權(quán)面積，容積率計算按《襄陽市容積率計算規(guī)則》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3.2.12附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在1.3米及以上至2.2米以下的，應(yīng)計算1/2建筑面積。

3.2.13屋面上建筑空間的建筑面積計算應(yīng)符合下列規(guī)定:

1屋頂?shù)臉翘蓍g、水箱間、電梯機(jī)房和設(shè)備用房等，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在1.3米及以上至2.2米以下的，應(yīng)計算1/2建筑面積。

2屋頂水箱與屋面之間的隔層，設(shè)計利用有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在1.3米及以上至2.2米以下的，應(yīng)計算1/2建筑面積。

3屋頂電梯機(jī)房下方設(shè)有緩沖層的，若緩沖層開門且層高在2.2米及以上的，緩沖層計算建筑面積，否則該部分和電梯機(jī)房一并計算一層建筑面積，有自然樓層的除外。

3.2.14與室內(nèi)相通的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物內(nèi)計算建筑面積。
3.2.15工業(yè)用地范圍內(nèi)的建筑物建筑面積計算依照本規(guī)定執(zhí)行，房屋產(chǎn)權(quán)面積及容積率指標(biāo)計算依照相關(guān)規(guī)范執(zhí)行。

3.2.16其它不計算建筑面積的空間及結(jié)構(gòu):

1騎樓、過街樓底層的開放公共空間和設(shè)置在首層，且全天候開放的寬度≥4米且梁底凈高≥4米的建筑物通道。

2舞臺及后臺懸掛幕布和布景的天橋、挑臺等。

3露臺、露天游泳池、花架和屋頂裝飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件，以及獨(dú)立的景觀小品。

4建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺安裝箱和罐體的平臺。

5外墻的勒腳、附墻柱、垛、臺階。

6室外爬梯、室外專用消防鋼制樓梯。

7無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的觀光電梯，以及既有建筑增設(shè)的觀光電梯。

8工業(yè)用地內(nèi)的獨(dú)立的煙囪、煙道、地溝、油(水)罐、氣柜、水塔、貯油(水)池、貯倉、棧橋和防爆波電纜井等構(gòu)筑物。

9地鐵、地下快速路等公共設(shè)施出地面的排氣通道(井、口部)、地下室出地面獨(dú)立于建筑之外、突出屋面獨(dú)立設(shè)置的或依附建筑物主體的單獨(dú)為地下空間服務(wù)的結(jié)構(gòu)層頂板高度不高于所依附的自然層一層頂板高的通風(fēng)井、排氣井等。

10屋頂上的水箱或儲水池等設(shè)備。

11活動建筑物、臨時建筑物。利用市政道路的引橋、高架橋和高架橋的橋(路)面作為頂蓋建造的建筑物。

12與建筑物室內(nèi)不相通的建筑物間的變形縫。

13構(gòu)筑物形態(tài)、非永久使用的非機(jī)動車棚。

14建筑物以外的地下人防通道。

15坡屋頂空間與建筑頂層采用實(shí)體樓板分割的，其結(jié)構(gòu)樓板封閉，檢修口設(shè)于公共部位(面積不大于0.5平方米)，沒有門窗等可出入的其他開口，且坡屋頂空間內(nèi)未設(shè)置非承重結(jié)構(gòu)墻體分割的坡屋頂。

3.3特殊規(guī)定

3.3.1建筑物結(jié)構(gòu)層高設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范要求，層高超常規(guī)指標(biāo)的，應(yīng)按《襄陽市容積率計算規(guī)則》計算建筑面積和容積率，房屋產(chǎn)權(quán)面積測繪時按湖北省地方標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程》(DB42/T 1049-2015)執(zhí)行，成果圖上標(biāo)注結(jié)構(gòu)層高。

3.3.2陽臺的建筑面積計算應(yīng)符合下列規(guī)定:

1符合《襄陽市容積率計算規(guī)則》的居住陽臺按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的1/2計算建筑面積;不符合的按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算全面積。

2設(shè)置在地(屋)面或雨篷頂、有圍護(hù)設(shè)施、可出入的平臺(以下簡稱露臺)，因屋檐造型需要設(shè)置有局部頂蓋，若頂蓋挑出寬度超出露臺進(jìn)深1/2，或頂蓋挑出寬度大于等于2.1米時，按其頂蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積測繪時按湖北省地方標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程》(DB42/T 1049-2015)執(zhí)行。

3入戶花園(戶內(nèi))等功能和結(jié)構(gòu)與陽臺類似，類比陽臺的規(guī)定計算建筑面積。

4符合《襄陽市容積率計算規(guī)則》的非居住陽臺，按結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的1/2計算建筑面積;不符合的按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算全面積。

3.3.3符合《襄陽市容積率計算規(guī)則》的飄窗不計算建筑面積;不符合的按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算全面積。

3.3.4符合《襄陽市容積率計算規(guī)則》的設(shè)備平臺不計算建筑面積;不符合的按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算全面積。

3.3.5突出建筑外墻面的結(jié)構(gòu)板等建筑部件(不含室外空調(diào)機(jī)擱板)，寬度(取外墻附屬物結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線最大垂直距離)不超過0.6米的可不計算建筑面積。

3.3.6裝配式建筑外墻的建筑面積計算相關(guān)要求按《襄陽市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展裝配式建筑的通知》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3.3.7符合《襄陽市容積率計算規(guī)則》的花池不計算建筑面積;不符合的，按結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積�；ǔ夭挥嬎惴课莓a(chǎn)權(quán)面積。

3.3.8符合《襄陽市容積率計算規(guī)則》的共享平臺不計算房屋產(chǎn)權(quán)面積;不符合的按湖北省地方標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程》(DB42/T 1049-2015)執(zhí)行。

3.3.9符合《襄陽市容積率計算規(guī)則》的躍層住宅室內(nèi)通高部分按水平投影面積的1倍計算建筑面積，陽臺通高部分按水平投影面積的1/2計算建筑面積;不符合的，按《襄陽市容積率計算規(guī)則》有關(guān)建筑層高的條款要求計算該空間建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積計算按湖北省地方標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程》(DB42/T 1049-2015)執(zhí)行。

3.3.10依據(jù)相關(guān)規(guī)范結(jié)合實(shí)際操作，建筑物實(shí)測邊長最后測量結(jié)果在扣減合理的粉刷、裝飾等厚度后與設(shè)計差值在±(0.028+0.0014D，D為邊長)以內(nèi)時(限差在±0.05米以內(nèi)時取±0.05米)，可采用原設(shè)計邊長，否則應(yīng)采用實(shí)測邊長。

條文說明

本條文說明主要對《襄陽市建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)定(試行)》第三部分“建筑面積計算規(guī)定”中的相應(yīng)條款進(jìn)行解釋。

3.1.1建筑空間是有底板有頂蓋并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)設(shè)施圍合的空間，建筑面積是衡量建筑空間所占有地上與地下空間的體量與容量的指標(biāo)，由于是以水平投影面積來測算，故對不同建筑高度有不同的計算系數(shù)。地上與地下應(yīng)分別計算，以便于后續(xù)規(guī)劃管理中容積率的核算。

3.1.2本條規(guī)定了建筑面積中地上與地下區(qū)分計算的原則，尤其是地形特殊而形成的既有地上、又有地下的特殊建筑空間的面積計算較復(fù)雜，具體要求按《襄陽市容積率計算規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3.1.3本條列出了通用情形下的建筑面積計算原則，針對特定建筑空間的建筑面積計算，應(yīng)依據(jù)相應(yīng)條款執(zhí)行。

3.2.1本條規(guī)定了地下室、半地下室和采光井的面積計算規(guī)則，外墻不包括采光井、防潮層和保護(hù)墻，以及需計入地上建筑面積的建筑形式。

3.2.2本條對房屋主體空間的建筑面積計算作了規(guī)定。

第1款主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的建筑空間不論何種形式，均按其外圍水平投影面積計算全面積。因勒腳是為保護(hù)墻體加厚的部分不能代表外墻結(jié)構(gòu)面，故水平投影面積的計算應(yīng)是勒腳以上墻體。單層建筑物按不同的高度確定其面積的計算。在實(shí)際建筑面積測算中，結(jié)構(gòu)層高取相鄰樓層樓(地)板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離。

第2款為引導(dǎo)合理設(shè)計和規(guī)范相應(yīng)功能使用，對房屋內(nèi)的管道層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和設(shè)備層等規(guī)定按結(jié)構(gòu)高度計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在1.3米及以上至2.2米以下的，應(yīng)計算1/2建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積測繪時按湖北省地方標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程》(DB42/T 1049-2015)執(zhí)行。容積率計算依照《襄陽市容積率計算規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第3款明確了超高層建筑中的避難空間及其通道等作為消防疏散的公共空間建筑面積計算規(guī)則，除樓梯間、電梯井等核心筒外不計算容積率，避難層計入容積率的建筑面積整棟分?jǐn)偂?/SPAN>

第4款對住宅、體育、文化、教育和醫(yī)療建筑等公建底層架空層，是為公眾服務(wù)的公共開放空間，其建筑面積不計入容積率。為確保架空層的公共空間性質(zhì)，本條對架空層提出了相應(yīng)的設(shè)計要求(詳見《襄陽市容積率計算規(guī)則》)。凡不符合條件要求的底層架空層均需計算建筑面積并計入容積率。房屋產(chǎn)權(quán)面積測繪時，對符合規(guī)定和不符合規(guī)定的區(qū)分計算。

第5款建筑物內(nèi)的局部樓層見圖3-1。

圖3-1 建筑物內(nèi)的局部樓層

1圍護(hù)設(shè)施;2圍護(hù)結(jié)構(gòu);3局部樓層

第6款為適應(yīng)消防要求，設(shè)計階段地下室通風(fēng)排氣豎井經(jīng)常會變更位置，本條款規(guī)定設(shè)置在架空層內(nèi)單獨(dú)為地下室服務(wù)的不超過一層頂板的通風(fēng)排氣豎井和架空層一并計算建筑面積。

第7款建筑坡屋頂內(nèi)的空間，應(yīng)按其凈高確定建筑面積，其他情形的建筑面積計算依據(jù)《襄陽市容積率計算規(guī)則》執(zhí)行，其房屋產(chǎn)權(quán)面積與計入容積率的建筑面積保持一致。    

圖3-2 建筑坡屋頂內(nèi)的空間

第8款場館看臺下的建筑空間因其上部結(jié)構(gòu)多為斜板，所以采用凈高的尺寸劃定建筑面積的計算范圍和對應(yīng)規(guī)則。室內(nèi)單獨(dú)設(shè)置的有圍護(hù)設(shè)施的懸挑看臺，因其看臺上部設(shè)有頂蓋且可供人使用，所以按看臺板的結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。“有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺”中所稱的“場館”為專業(yè)術(shù)語，指各種“場”類建筑，如:體育場、足球場、網(wǎng)球場、帶看臺的風(fēng)雨操場等。

第9款本條款主要規(guī)定了圖書館中的立體書庫、倉儲中心的立體倉庫等建筑的建筑面積計算規(guī)則。起局部分隔、存儲等作用的書架層、貨架層或可升降的立體鋼結(jié)構(gòu)停車層均不屬于結(jié)構(gòu)層，故該部分分層不計算建筑面積。

3.2.3本條對圍護(hù)結(jié)構(gòu)傾斜的空間和封閉空間的建筑面積計算做出規(guī)定。

第1款對于向內(nèi)、向外傾斜的情況均適用。在劃分高度上，本條使用的是結(jié)構(gòu)凈高，與其他正常平樓層按層高劃分不同，但與斜屋面的劃分原則一致。由于目前很多建筑設(shè)計追求新、奇、特，造型越來越復(fù)雜，很多時候根本無法明確區(qū)分什么是圍護(hù)結(jié)構(gòu)、什么是屋頂，因此對于斜圍護(hù)結(jié)構(gòu)與斜屋頂采用相同的計算規(guī)則，即只要外立面傾斜，就按結(jié)構(gòu)凈高劃段，分別計算建筑面積。斜圍護(hù)結(jié)構(gòu)見圖3-3。

圖3-3斜圍護(hù)結(jié)構(gòu)

1-計算1/2建筑面積部位;2-不計算建筑面積部位

第2款封閉的建筑空間依據(jù)本條計算建筑面積，封閉的坡屋頂空間按3.2.2條第7款計算面積。

3.2.4為適應(yīng)建筑結(jié)構(gòu)多樣性，本條增加了結(jié)構(gòu)板、結(jié)構(gòu)聯(lián)系梁的面積計算規(guī)定。

3.2.5本條對不同建筑形式的走廊、檐廊、連廊、挑廊和架空通廊的建筑面積計算做了規(guī)定。

第1款走廊、檐廊、連廊和挑廊不再區(qū)分有柱或無柱，均按其圍護(hù)設(shè)施(或柱)外圍水平投影面積計算1/2建筑面積。

圖3-4走廊、檐廊、挑廊

對于一層無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)或設(shè)施的檐廊不計算建筑面積。

圖3-5 檐廊

1-檐廊;2-室內(nèi);3-不計算建筑面積部位;4-計算1/2 建筑面積部位

 第2款對架空走廊進(jìn)行了區(qū)分計算面積。  

 有圍護(hù)設(shè)施的架空走廊、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊見下圖。  

圖3-6有圍護(hù)設(shè)施的架空走廊

1-欄桿;2-架空走廊

圖3-7有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊

1-架空走廊

 第4款為提升小區(qū)居住品質(zhì)，本條款對室外風(fēng)雨連廊做了單獨(dú)規(guī)定，符合《襄陽市容積率計算規(guī)則》的，計算建筑面積，不計入容積率;不符合的依照廊狀結(jié)構(gòu)計算建筑面積并計入容積率。無論是否計入容積率均不計算房屋產(chǎn)權(quán)面積。

3.2.6本條對門斗、門廊和雨篷的建筑面積計算作了規(guī)定。無柱雨篷不計算建筑面積。

圖3-8無柱雨篷

3.2.7本條對建筑物形態(tài)的地上立體車庫和構(gòu)筑物形態(tài)的地上立體機(jī)械式停車設(shè)備作了規(guī)定。

3.2.8本條對棚狀結(jié)構(gòu)的建筑物建筑面積計算作了規(guī)定，不區(qū)分單、雙排柱，在車棚、貨棚、站臺、加油站和收費(fèi)站內(nèi)設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的管理室、休息室等，另按相關(guān)條款計算面積。

圖3-9棚結(jié)構(gòu)建筑

3.2.9本條對樓梯、臺階和前室的建筑面積計算作了規(guī)定。

第1款對室內(nèi)樓梯中空部分面積扣除作了規(guī)定。

圖3-10樓梯中空(單位:mm)

第3款考慮到復(fù)式建筑的室內(nèi)樓梯、躍層建筑的室內(nèi)樓梯作為復(fù)式上層唯一通道，無論竣工時是否配建均應(yīng)計算建筑面積。

第9款對為滿足消防要求而設(shè)置的不封閉的樓梯前室作了規(guī)定。

3.2.10幕墻以其在建筑中所起的作用和功能來區(qū)分。直接作為外墻起圍護(hù)作用的幕墻，按其外邊線計算建筑面積;設(shè)置在建筑墻體外起裝飾作用的幕墻，按底板邊沿計算建筑面積。

3.2.11鼓勵綠色節(jié)能建筑的保障實(shí)施，便于建筑設(shè)計與產(chǎn)權(quán)登記計算的便利性，統(tǒng)一計算口徑，明確將外墻外保溫層、墻面抹灰和裝飾面等均不計算建筑面積。

3.2.13本條對屋面上建筑空間的建筑面積計算作了規(guī)定。

第3款電梯井緩沖層不單獨(dú)計算建筑面積。

圖3-11樓頂電梯緩沖層

3.2.16本條對不計算建筑面積的空間作了規(guī)定。

第1款騎樓、過街樓以及建筑物通道等作為公共開放通行的部分，與市政人行道路、步行街等相連通的，不計建筑面積。騎樓應(yīng)符合《襄陽市容積率計算規(guī)則》的要求。

第9款明確了通風(fēng)井、排氣井不計算建筑面積的情形。

圖3-12通風(fēng)井、排氣井

3.3.1本條對特殊層高空間的建筑面積計算作了規(guī)定。

為使建筑面積真實(shí)體現(xiàn)建筑對城市空間的占用程度，國內(nèi)不少城市均對層高超過一定高度的建筑空間進(jìn)行加倍計算建筑面積，本條借鑒其他城市的實(shí)施情況，對不同使用功能的建筑中有特殊結(jié)構(gòu)層高的建筑空間的面積計算做了規(guī)定。對于使用功能或設(shè)備安裝等有特殊要求的超高層高的建筑空間，仍按一層的水平投影面積計算面積。對于特殊層高空間的建筑面積計算，由于沒有結(jié)構(gòu)板，房屋產(chǎn)權(quán)面積計算仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

3.3.2本條對陽臺的建筑面積計算作了規(guī)定。

第1款為引導(dǎo)合理設(shè)計，同時使計容建筑面積與房屋產(chǎn)權(quán)面積相銜接，對住宅套內(nèi)陽臺無論其封閉還是開敞，均按圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)設(shè)施的外圍水平投影面積的1/2計算面積。同時為防止套內(nèi)陽臺設(shè)置失控，對住宅套內(nèi)按1/2計算建筑面積的陽臺做了比例、尺寸和面積限制。

第2款對露臺有上蓋的情形作了規(guī)定。

第3款依據(jù)《市房管局、市規(guī)劃局、市國土局關(guān)于統(tǒng)一房屋陽臺建筑面積計算技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見的通知》(襄房字〔2016〕155號文)，入戶花園類比陽臺計算。

3.3.3本條對飄窗的面積計算作了規(guī)定，具體要求見《襄陽市容積率計算規(guī)則》。

3.3.4本條對設(shè)備平臺的面積計算作了規(guī)定，具體要求見《襄陽市容積率計算規(guī)則》。

3.3.7為防止花池移作他用，產(chǎn)生面積計算風(fēng)險。針對花池一般用于種植小型花卉的特點(diǎn)，對不計面積的花池提出設(shè)計要求，并規(guī)定不符合設(shè)計要求的花池須計算建筑面積。具體要求見《襄陽市容積率計算規(guī)則》。

3.3.8本條對共享平臺的面積計算作了規(guī)定，具體要求見《襄陽市容積率計算規(guī)則》。

3.3.9本條對躍層住宅通高部分的面積計算作了規(guī)定，具體要求見《襄陽市容積率計算規(guī)則》。